[摘要] 淮安房地产黄金十年，在这片腾飞的热土上创造了无数“板块”。这些板块，刚需的，高端的，热门的，冷门的比比皆是，房天下媒体中心特别盘点：淮安5区17板块楼市概况解读。分土裂疆，从板块的角度简析淮安局部地区楼市现状。
开发区
高教园区：大学城是我别名 天量低价我来接班
淮安市高教园区位于淮安市区南部，京杭大运河南岸，淮海南路以东，宁连路以北，区域面积19平方公里。因为板块内高校云集，高教园区常被称作“大学城”。
高教园区位于主城南方，与主城区距离并不算远，区域内生活配套较少，多是以学生为主要客群的沿街门面。区域内中茵、新维等楼盘都自带大型商业配套，不过目前尚未对片区商业现状形成根本性改变。
目前高教园区除了高校师生外人口流入较少，消费能力有限，不过2013年底移动呼叫中心动工，“中国声谷”的城市规划让人看到了高教园区发展新契机，据了解该项目建成运营后将吸引数万人就业，给高教园区带来更多商机。
高教园区内道路状况良好，淮海路、承德路、天津路等主干路将高教园区与主城相连，1路、6路、11路、12路、14路、22路、23路、27路、35路等多路公交经过片区，公交站点分布较少，很多楼盘出门步行数百米才能到达公交站台，乘车并不方便。
高教园区是淮安楼市价格洼地，区域内高层价格基本都在3000+，低于全市平均价格，堪称淮安楼市价格屠宰场。
高教园区内楼盘较多，板块楼市竞争较激烈，是圈内有名的营销战场。竞争激烈到什么程度？正大路与天津路的十字路口四家售楼处（城置公园龙湾、九龙湖金泽苑、金色阳光城、郁金蓝湾）门对门，产品相近客群重叠，揽客时难免直接短兵相接。
翔宇大道沿线：一条翔宇路 半部新淮史
一条翔宇路，半部新淮史。
城市向南，翔宇大道路之所至，一路风起云涌，上演精彩无数。
提到翔宇大道就不能不提现在淮安两大热词——有轨电车、里运河长廊。
有轨电车起至市区体育馆，止于淮安区商贸城，全长20.3公里，翔宇大道段占了接近一半。而跟翔宇大道地理位置亲密如双生兄弟、总投资超过200亿的里运河长廊，今年也进入“出成效”之年。里运河文化长廊起点清江浦景区18个建设项目大部分有望在2015年完工，盛世清江浦辉煌即将重现，翔宇大道沿线区域腾飞在即。
翔宇大道途径淮阴、清河、开发区、楚州等多区域，开发区段是翔宇大道重要组成部分。
由水渡口一路向南，翔宇大道沿线高楼林立。河畔花城、翔宇壹号、金禾华府、上海新城、凯旋宫、建滔裕花园、亿丰时代广场、香缇豪庭、香水郡、红豆美墅及其三期公园里……随着淮安城市扩容的步伐，翔宇大道沿线房地产开发方兴未艾。
事实上，梳理近二十年淮安房地产发展的轨迹不难发现，淮安楼市战火起于主城，东扩至水渡口，而后沿着翔宇大道一路向南，烧至生态新城。而如今战事烈的区域，当属开发区及生态新城。
同样，在人们依旧为水渡口商圈的崛起而惊讶和震撼时，借着“东扩南连”、城市扩容的东风，随着亿丰、港龙、建滔、沃华投资等房企的纷纷落子，翔宇大道新兴商圈已在不知不觉中初露头角、蓄势待发。
开发区西片之深圳路：水渡口
事实上，继水渡口之后，深圳路已经成为淮安扩容的直接受益者。如果单论配套成熟度，深圳路东段并不逊色于主城大部分区域：银行进驻，大润发超市落户，吃喝玩乐购配套一个不少。
可以说，深圳路东段是目前开发区发展好的区域，已经与水渡口连成一片，部分项目在宣传时也往往以“水渡口楼盘”自居，比如维科格兰花园等。
淮安城市扩容，深圳路与生态新城是两个截然相反的样板：生态新城从无到有造城，以实小淮中优质学区吸引主城居民前往落户，公共教育配套先行，商业生活配套落后；深圳路则破旧立新，一步步改造融入主城，生活配套迅速齐备，但教育配套并非出类拔萃。
不过去年年底开发区与淮阴中学教育集团签约，将新区实验学校升级成开明中学开发区分校，开发区内不少楼盘的学区也跟着升了档。
开发区西片之合肥路：碧玉小家女 养在深闺人未识
某位网友曾经这么评价合肥路：“精彩总在神秘处”。评论中有惋惜，有遗憾——合肥路处于淮安物理中心，但却少有人知；沿线楼盘品质不低，价格却远低低于全市房价平均水平。
小编踩盘时曾多次路过合肥路。说实话，合肥路北承深圳路，南接迎宾大道，交通便利四通八达，距离水渡口确实很近，但也确实落寞——沿着合肥路一路向南，除了楼盘，少见人烟；公交也并不发达，私家车出行倒是特别方便，不堵车；草木葳蕤，环境空气较好。
合肥路沿线别墅多，大湖城邦、清城美墅、英伦华府、琥珀美墅、东城江南；高层更多，米兰花园、大胜广厦、8090青年公寓、正中尚品、奇祥苑……对普通购房者来说，公共交通配套显然是买房时考虑的重要因素，合肥路在这一方便的短板显而易见。
更要命的菜场商店等基本生活配套的缺失——现在合肥路沿线没有商业，也没听说要有大型商业进驻，生活配套的改善得依靠后期小区自个儿的社区底商。目前已经交房入住的小区并不多，生活配套还得再等几年。
配套不足是合肥路沿线楼盘的短板，不过也正因为如此，合肥路沿线房价奇低：高层4000左右是标配，部分楼盘特价促销时价格能压到3600、3700——
这种价格性价比很高。毕竟买房不但要看现在，还得考虑未来。翔宇大道日益拥堵，作为相距不远的主干道，合肥路在不久的将来势必将承担起分流的责任，享受翔宇大道的辐射。在淮安城区范围从深圳路再次向南推进时，合肥路上配套补齐的那一天也并不遥远。
开发区东片：“乡下人的城里梦”
开发区东片真正诠释了“地广人稀”四个字。楼盘不多，多集中在富士康附近。
当年富士康刚来的时候，预计约10万人的规模。一些开发商闻风而动，在周围拿地盖房子，准备大展身手争夺这10万人的市场。但几年过去了，目前到现在富士康厂区工人不足3万人，据说还要普及机器操作、人员继续缩减，当年拿地的开发商深受其害。
新维铂晶国际、红豆国际城、富仕佳苑、华富汇、鼎立紫金花苑……说起来都是泪。
说实话，因为富士康的带动，周边的生活配套并不算差，公交、饭店、菜场、银行等生活配套虽然不多，但好歹都有，不至于想买包烟都得开车到万达。但是因为未来前景渺茫，现在开发区东片成交价格被钉死在3000出头，涨不了。
除了乡镇楼盘，估计淮安五区便宜的房子都在开发区东片。开发区东片部分有小户型的楼盘，总价都是10来万起，比如之前的红豆，小公寓总价13万起；现在的鼎立紫金花苑，65平特价房总价16万起。
延伸阅读：
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
