[摘要] 淮安房地产黄金十年，在这片腾飞的热土上创造了无数“板块”。这些板块，刚需的，高端的，热门的，冷门的比比皆是，房天下媒体中心特别盘点：淮安5区17板块楼市概况解读。分土裂疆，从板块的角度简析淮安局部地区楼市现状。
淮安房地产黄金十年，在这片腾飞的热土上创造了无数“板块”。这些板块，刚需的，高端的，热门的，冷门的比比皆是，房天下媒体中心特别盘点：淮安5区17板块楼市概况解读。
分土裂疆，从板块的角度简析淮安局部地区楼市现状。
淮安楼市部分板块划分示意图
清河区
清河主城：配套人人爱
作为淮安的行政中心，清河区在淮安的地位是其他区所不能比的，新城发展如火如荼，主城区更是坐拥天时地利人和，除了交通拥堵外几乎没有其他毛病可挑剔。
清河主城区享受着淮安好的商业、金融、生活、交通配套，房价水平和教育资源在整个淮安也是首屈一指，附小、清中、清河小学等名校皆坐落于此，而且作为老城区，板块内的学校也都是历史悠久、资源雄厚的本部。“附小清中双学区”的名头足够令一众家长眼红心热。
不过随着土地资源开发殆尽，老城区在售楼盘屈指可数，苏宁生活广场、恒荣国际广场、金发豪苑……体量都不大，大多是一两栋楼再加商业。而且价格奇贵，住宅均价7000+是标配，位于淮海广场正中心的苏宁公寓售价已经过万，非土豪不敢考量。
另外还有一点需要注意，因为土地金贵，清河老城区楼盘绿化普遍不足，楼盘密度较高，而且户型普遍畸形。
水渡口：中产阶级聚集地 未来城市CBD
万达落户之后，经过七八年的发展，如今水渡口俨然成为淮安楼市新贵，一大批中高档小区环绕钵池山星罗棋布，商业配套建有赶超主城的趋势，2014年底金融中心动工之后，水渡口的另一场繁华指日可待。
越中心越贵，水渡口版块内房价阶梯分化明显，翔宇大道两侧的核心板块房价较高，贵的能卖到6000+一平；合肥路附近的边缘区房价则一直在4000+徘徊，偶尔降价大促的时候部分房源甚至能滑到3000+。
水渡口不少楼盘都有集中供暖，比如水韵茂华亿力融侨香格里拉。
水渡口被称为“中产阶级聚集地”不无道理，水韵天成、亿力未来城、茂华国际汇等水渡口老盘树立起了水渡口的高端形象，除了融侨华府、云梦清河等板块边缘项目，水渡口核心区楼盘都在走中高端路线，购房群体以公务员、教师、医生等“铁饭碗”阶层和个体业主之类的土豪为主。
万达、钵池山公园、淮安小、淮安中医院、多路公交……如今水渡口已经逐渐与主城融合，交通、医疗、教育、生活等配套十分齐全，配套成熟度为其他新兴板块所望尘莫及。
淮安金融中心建设也正在如火如荼进行，即将打造成庞大的地标建筑群，未来的水渡口将更加国际范儿，逼格爆表。
生态新城：好东西都在我碗里 下一个十年黄金地
2008年6月，淮安市政府决定在主城区和楚州古城区之间建设淮安生态新城，规划容纳30万人口，如火如荼的新城建设就此拉开大幕。
说到生态新城，就不能不说绿地，绿地的进驻对于生态新城的发展具有里程碑意义。2010年绿地世纪城的首次开盘大卖点燃了生态新城的把火，很多人通过绿地知道了生态新城。
绿地之后，中南、中天先后落子生态新城。3家百万方品牌大盘奠定了生态新城的底气。
而后生态新城新盘接连发声，金奥国际中心、福晟钱隆城、星雨华府、九华学府、建华观园……生态新城推地动作不断，招蜂引蝶。从2010年绿地的一枝独秀，到2012年绿地、中南、中天、建华的四分天下，到如今的群雄割据，截至目前生态新城已有11家楼盘在售。
生态新城在规划之初，就获得了政府的大力支持。2400亩国家森林公园、实小淮安中新城校区、淮安四馆……
随着新市政府搬迁，生态新城的行政中心地位已毋庸置疑。金奥开盘，绿地社区商铺运营、综合体规划……曾经短板的商业配套也在慢慢补齐。一纸规划终变一座城。
至于广受诟病的公交，除了8路、10路、69路等经过翔宇大道的公交线路外，26路、4路、65路、76路、88路公交已经延伸进生态新城东片腹地。西片区公交起步较慢，目前只有游1路经过西片。
清河西：后娘养的清河西 没落贵族如何重振门庭？
清河西，如同没落的贵族，徒然地顶着“清河老城”之名，被调侃成“后妈养的”，无法与高楼鳞次的淮海东路两侧同日而语。
不过清河西的落魄正在改变，近两年越来越多的房企落户清河西老城，其中不乏中天等品牌名企。2015年淮安华希广场项目正式签约，落户在清河西（淮海西路和清河路交叉口东北角），这个42万方的综合体，有望成为淮安市区又一商业中心，为清河西带来复兴新契机。
清河新区：绿化空气好 商业哪去了？
头上顶着“富人区”的牌子，清河新区收到的却屡屡是圈内圈外的嘲讽轻蔑——“鬼城的预备役么！”配套缺失、人烟冷清、后劲乏力令清河新区广受诟病。
其实按照清河新区的规划定位，清河新区的人气不足并不难理解。城郊别墅区需要的首先是自然资源优越、环境好，而且不能太吵，这一点清河新区恰恰符合。如今优越的环境和低廉的价格也算是清河新区住宅类项目销售的两大利器。
清河新区前期开发的楼盘基本都是以别墅为主，不但销售慢（淮安每年的别墅成交量不过在四五百套左右），入住率也没法跟住宅相比。后面为了带动人气，别墅项目也开始卖住宅，区域内也出现翠湖一号、叶与城等住宅项目，奈何“无人气、无配套、无潜力”的“三无”大帽已经牢牢盖到清河新区头上。没人气，配套发展不起来；配套不起来，更没人气——这是一个恶性循环。
如今新区新区也在努力，宝龙的落户一度给清河新区带来了希望。不过宝龙开发的中国爱情小镇封盘后如何打出自己的牌，仍是难题。
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清浦区
清浦老城区：配套不好不坏 价格不上不下
如今清江浦“南船北马，九省通衢”的繁华已经湮灭在枯黄的史书里，眼下描绘江淮崛起蓝图，也并未对老城过多着墨。不过新城固然有新城的风光，老城也自有老城的气场，清浦老城区与清河老城区相融，老城的生活虽然拥堵、嘈杂、陈旧，但是至少在晚上想吃晚牛肉面来两串烧烤时，不必驾车跋涉。
大运河北的清浦老城区楼盘说多不多说少不少，其中有好几家有多层在卖，比如伊美翡翠城，比如金凤梧桐华苑。东风路上的海洲朗郡是淮安家电梯多层楼盘，不过没怎么宣传，后来这个“”的名头被城北某家楼盘用到了自己的广告上了。
相较于淮安其他区域，清浦老城区内楼盘价格水平不上不下，大多四五千一平，算不上高不可攀，也不像大学城那边3000满地走。
清浦新城：经济适用盘聚集地
清浦新城的规划范围为北到京杭大运河，南至宁连一级公路，西至西安路，东至淮海南路。清浦新城的建设启动较早，但发展并不尽如人意，近几年关注度远远不如后来开发的生态新城。清浦新城建设伊始吸引来的一些大牌房企，比如恒大，比如金辉，比如苏宁，在清浦新城的近况也一言难尽。
清浦新城的整体房价在淮安来看并不高，区域内楼盘多是4字打头，恒大靠着非毛坯近才勉强攀升到5千档；个别楼盘如友创自从换了营销负责人之后价格就在进一步拉低板块均价，3000+的价格让邻居们想吐血。
清浦新城离主城不远，房价不高，学区不错，近很多楼盘也在自家搞商业配套，总体来看性价比挺高，吸引了周边不少乡镇客户。小编家在淮阴区运南片，离清浦新城挺近，老家不少同学买的就是清浦新城的房子，因为单价不高，基本都是一步到位买了三房四房户型；在同一小区内当邻居的同班同学能找出不少，而且都很积极地老带新，一直鼓动小编以后买房也买在自家的小区。
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开发区
高教园区：大学城是我别名 天量低价我来接班
淮安市高教园区位于淮安市区南部，京杭大运河南岸，淮海南路以东，宁连路以北，区域面积19平方公里。因为板块内高校云集，高教园区常被称作“大学城”。
高教园区位于主城南方，与主城区距离并不算远，区域内生活配套较少，多是以学生为主要客群的沿街门面。区域内中茵、新维等楼盘都自带大型商业配套，不过目前尚未对片区商业现状形成根本性改变。
目前高教园区除了高校师生外人口流入较少，消费能力有限，不过2013年底移动呼叫中心动工，“中国声谷”的城市规划让人看到了高教园区发展新契机，据了解该项目建成运营后将吸引数万人就业，给高教园区带来更多商机。
高教园区内道路状况良好，淮海路、承德路、天津路等主干路将高教园区与主城相连，1路、6路、11路、12路、14路、22路、23路、27路、35路等多路公交经过片区，公交站点分布较少，很多楼盘出门步行数百米才能到达公交站台，乘车并不方便。
高教园区是淮安楼市价格洼地，区域内高层价格基本都在3000+，低于全市平均价格，堪称淮安楼市价格屠宰场。
高教园区内楼盘较多，板块楼市竞争较激烈，是圈内有名的营销战场。竞争激烈到什么程度？正大路与天津路的十字路口四家售楼处（城置公园龙湾、九龙湖金泽苑、金色阳光城、郁金蓝湾）门对门，产品相近客群重叠，揽客时难免直接短兵相接。
翔宇大道沿线：一条翔宇路 半部新淮史
一条翔宇路，半部新淮史。
城市向南，翔宇大道路之所至，一路风起云涌，上演精彩无数。
提到翔宇大道就不能不提现在淮安两大热词——有轨电车、里运河长廊。
有轨电车起至市区体育馆，止于淮安区商贸城，全长20.3公里，翔宇大道段占了接近一半。而跟翔宇大道地理位置亲密如双生兄弟、总投资超过200亿的里运河长廊，今年也进入“出成效”之年。里运河文化长廊起点清江浦景区18个建设项目大部分有望在2015年完工，盛世清江浦辉煌即将重现，翔宇大道沿线区域腾飞在即。
翔宇大道途径淮阴、清河、开发区、楚州等多区域，开发区段是翔宇大道重要组成部分。
由水渡口一路向南，翔宇大道沿线高楼林立。河畔花城、翔宇壹号、金禾华府、上海新城、凯旋宫、建滔裕花园、亿丰时代广场、香缇豪庭、香水郡、红豆美墅及其三期公园里……随着淮安城市扩容的步伐，翔宇大道沿线房地产开发方兴未艾。
事实上，梳理近二十年淮安房地产发展的轨迹不难发现，淮安楼市战火起于主城，东扩至水渡口，而后沿着翔宇大道一路向南，烧至生态新城。而如今战事烈的区域，当属开发区及生态新城。
同样，在人们依旧为水渡口商圈的崛起而惊讶和震撼时，借着“东扩南连”、城市扩容的东风，随着亿丰、港龙、建滔、沃华投资等房企的纷纷落子，翔宇大道新兴商圈已在不知不觉中初露头角、蓄势待发。
开发区西片之深圳路：水渡口
事实上，继水渡口之后，深圳路已经成为淮安扩容的直接受益者。如果单论配套成熟度，深圳路东段并不逊色于主城大部分区域：银行进驻，大润发超市落户，吃喝玩乐购配套一个不少。
可以说，深圳路东段是目前开发区发展好的区域，已经与水渡口连成一片，部分项目在宣传时也往往以“水渡口楼盘”自居，比如维科格兰花园等。
淮安城市扩容，深圳路与生态新城是两个截然相反的样板：生态新城从无到有造城，以实小淮中优质学区吸引主城居民前往落户，公共教育配套先行，商业生活配套落后；深圳路则破旧立新，一步步改造融入主城，生活配套迅速齐备，但教育配套并非出类拔萃。
不过去年年底开发区与淮阴中学教育集团签约，将新区实验学校升级成开明中学开发区分校，开发区内不少楼盘的学区也跟着升了档。
开发区西片之合肥路：碧玉小家女 养在深闺人未识
某位网友曾经这么评价合肥路：“精彩总在神秘处”。评论中有惋惜，有遗憾——合肥路处于淮安物理中心，但却少有人知；沿线楼盘品质不低，价格却远低低于全市房价平均水平。
小编踩盘时曾多次路过合肥路。说实话，合肥路北承深圳路，南接迎宾大道，交通便利四通八达，距离水渡口确实很近，但也确实落寞——沿着合肥路一路向南，除了楼盘，少见人烟；公交也并不发达，私家车出行倒是特别方便，不堵车；草木葳蕤，环境空气较好。
合肥路沿线别墅多，大湖城邦、清城美墅、英伦华府、琥珀美墅、东城江南；高层更多，米兰花园、大胜广厦、8090青年公寓、正中尚品、奇祥苑……对普通购房者来说，公共交通配套显然是买房时考虑的重要因素，合肥路在这一方便的短板显而易见。
更要命的菜场商店等基本生活配套的缺失——现在合肥路沿线没有商业，也没听说要有大型商业进驻，生活配套的改善得依靠后期小区自个儿的社区底商。目前已经交房入住的小区并不多，生活配套还得再等几年。
配套不足是合肥路沿线楼盘的短板，不过也正因为如此，合肥路沿线房价奇低：高层4000左右是标配，部分楼盘特价促销时价格能压到3600、3700——
这种价格性价比很高。毕竟买房不但要看现在，还得考虑未来。翔宇大道日益拥堵，作为相距不远的主干道，合肥路在不久的将来势必将承担起分流的责任，享受翔宇大道的辐射。在淮安城区范围从深圳路再次向南推进时，合肥路上配套补齐的那一天也并不遥远。
开发区东片：“乡下人的城里梦”
开发区东片真正诠释了“地广人稀”四个字。楼盘不多，多集中在富士康附近。
当年富士康刚来的时候，预计约10万人的规模。一些开发商闻风而动，在周围拿地盖房子，准备大展身手争夺这10万人的市场。但几年过去了，目前到现在富士康厂区工人不足3万人，据说还要普及机器操作、人员继续缩减，当年拿地的开发商深受其害。
新维铂晶国际、红豆国际城、富仕佳苑、华富汇、鼎立紫金花苑……说起来都是泪。
说实话，因为富士康的带动，周边的生活配套并不算差，公交、饭店、菜场、银行等生活配套虽然不多，但好歹都有，不至于想买包烟都得开车到万达。但是因为未来前景渺茫，现在开发区东片成交价格被钉死在3000出头，涨不了。
除了乡镇楼盘，估计淮安五区便宜的房子都在开发区东片。开发区东片部分有小户型的楼盘，总价都是10来万起，比如之前的红豆，小公寓总价13万起；现在的鼎立紫金花苑，65平特价房总价16万起。
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淮阴区
（备注：近几年淮阴区在重点打造“淮阴新北城”，官方报道屡屡提及这一名词，无奈这一概念包含甚广，东至淮阴软件园、西至西坝公园乃至工业新区、盐河工业带全在新北城范围内，为方便区分，本篇根据在售、待售楼盘集中度将淮阴区划分成老城、火车站商圈、大润发商圈、东部新区四板块）
淮阴老城：房价比肩主城 居城北大不易
位于淮安主城北方的淮阴区，和位于主城南方的淮安区一样，区域内居民安土重迁，地缘情节极重。背靠着近百万人口，淮阴区楼市颇有种“不动如山”的安然，项目间竞争也有，但远不如主城那样危机感重。
淮阴区的房价仅次于清河区，位置好一点的楼盘张口就要5000+。淮阴老城区楼盘卖的多贵都不稀奇。北京如意国际花园、五洲龙湾一度都曾卖出6000+的高价，可惜轮流转得太快，短短两三年间大润发商圈兴起，淮阴区内楼盘到处开花，一枝独秀变成百花争艳，古黄河一带风光不再，曾经的区域大咖不得不自降身价，颇令人唏嘘。
如今淮阴区卖得贵的是邦德云鼎，位于淮阴老城淮海北路和黄河路交汇处，扼守淮阴区到主城的交通要害之地，那地段在小编这样的老淮阴人眼里简直不能更好：淮安好的医院市一院、淮阴区有名的美食一条街前进街、老淮海中学、淮阴区实验小学都在家门口，下楼就是可以散步遛弯的黄河广场，走5就到新开的乐天玛特超市，更别提其他什么公交菜场，该有的都有，难怪价格卖到快7000一平，部分房源还卖到8000+，这价格简直愧煞主城诸多楼盘。
淮阴火车站商圈：城北刚需
淮阴区房价出了名地贵，不过也有便宜的楼盘——以英祥承德公馆为代表的火车站商圈楼盘是城北刚需的，2013年英祥首开时价格还不到4000，乐坏了见惯高价盘的城北人民，开盘当天即清盘，后来加推时去化速度也特别快。
不过后来淮阴区新盘井喷，四处开花的新盘有不少也开始走刚需路线，火车站附近不少住宅开卖：帝景蓝湾、奥体国际星城、瑞安花园……连婚庆主题综合体龙凤旺万家都推出了住宅。目前该片区高层售价普遍在4000出头。
火车站附近商业较多，居然之家欧蓓莎、义乌商贸城、龙凤旺万家，但缺少大型超市之类的基本生活配套，目前人气不如老城旺盛。
大润发商圈：轮流转 今年到我家
不过房地产市场转得太快，自从2013年底大润发超市在黄河路上开业之后，淮阴区的置业风向明显东移，大润发商圈楼盘混得风生水起。
淮阴区大润发超市位于承德北路与黄河路交接处，开业以来大润发的商超效应和聚客能力对周边楼盘的价值提升作用明显，旁边联众光辉乾城、金圆幸福城、金润城、金辉天鹅湾都是淮阴区数得上号的大热盘。
东部新区：没啥产业 就是宜居
按照规划，淮阴东部新区北至盐河、南至古黄河、西至承德路、东至合肥路，以居住、休闲、商贸为核心，规划地块居住人口为11.5万人。
淮阴东部新区樱花路两边新建小区一家挨着一家，迎春嘉园、瑞林国际、御景园御翠园、爱琴海、益兴名人湾、德汇公馆、喜利达名苑、蓝庭印象、左岸王府……不少小区已经交付入住，在售的也多为尾盘。
据说这块地是淮安“”所在，特别好，颇受淮安一些重量级人士的青睐。此言不知真假，不过此地适合养生、生活倒是真的，古黄河风光带完美地隔开了万达的嘈杂吵闹，离尘不离城。
这一片区内的楼盘基本都是长征小学和新淮海中学的，楼盘整体价格水平不低，不比淮阴大润发商圈武安的楼盘便宜多少。而且还有一些多层在售，售价更贵。
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淮安区
楚州老城：淮安区北上 老城区无盘可售
在东扩南连的大背景下，淮安市区范围向东南方向推进，而淮安区的城区扩张则不断向北推进，与生态新城、开发区接壤。
纵观近十年淮安区发展史，与市区有着惊人的相似。
淮安区老城区中心在镇淮楼一带，以前镇淮楼东/西路是老楚州热闹的地方，地位相当于市区的淮海东/西路，承载着当地居民的繁华记忆。
不过也正如市区的繁华沿着淮海路东扩至水渡口、沿着翔宇大道南下，近些年淮安区的繁华在向东北蔓延，礼字坝的崛起一如水渡口的兴盛一样木已成舟，势不可挡。
市区南下，楚州北上，两者在生态新城交汇。
经过这些年的发展，两淮融合在生态新城出现了苗头——生态新城北半部分的绿地等盘仍然是市区购房者的置业热点，但南半部分的中天翡丽湾、中南世纪锦城，已经有相当多一部分业主来自淮安区。地域与心理的隔阂，在生态新城先破除了壁障。
礼字坝商圈：古城新贵 正在崛起
现在楚州老城镇淮楼附近已经没有新盘。十年前镇淮楼附近的名都花园开盘时价格1000出头，现在二手房挂牌价4500左右——这个价格并不比礼字坝商圈的楼盘贵多少。现在淮安区贵的楼盘在翔宇大道与楚州大道交汇处，附近有周恩来红军小学和淮安区体育馆，靠近新淮中，房价较高。
不过要说配套全的新盘，还得在礼字坝商圈附近找，礼字坝商圈紧邻翔宇大道，串联起楚州古城和生态新城，8路、62路、69路等多路公交经过，购物、美食、休闲娱乐的一站式购物商圈成型，学校、医院、超市、菜场等生活教育配套齐全。
在礼字坝商圈的崛起过程中，金地广场扮演着重要角色，虽不能与万达之于水渡口的地位相比，但意义相似——金地推开了礼字坝商圈崛起的大门。如今大润发超市开业，众盘云集，礼字坝的繁华成为既成事实。礼字坝商圈附近的楼盘，蓝惠首府、荷湖星城、易郡龙腾、阳光广场、淮安人家等楼盘获益匪浅，成为淮安区置业热门。
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