[摘要] 淮安房地产黄金十年，在这片腾飞的热土上创造了无数“板块”。这些板块，刚需的，高端的，热门的，冷门的比比皆是，房天下媒体中心特别盘点：淮安5区17板块楼市概况解读。分土裂疆，从板块的角度简析淮安局部地区楼市现状。
淮安房地产黄金十年，在这片腾飞的热土上创造了无数“板块”。这些板块，刚需的，高端的，热门的，冷门的比比皆是，房天下媒体中心特别盘点：淮安5区17板块楼市概况解读。
分土裂疆，从板块的角度简析淮安局部地区楼市现状。
淮安楼市部分板块划分示意图
清河区
清河主城：配套人人爱
作为淮安的行政中心，清河区在淮安的地位是其他区所不能比的，新城发展如火如荼，主城区更是坐拥天时地利人和，除了交通拥堵外几乎没有其他毛病可挑剔。
清河主城区享受着淮安好的商业、金融、生活、交通配套，房价水平和教育资源在整个淮安也是首屈一指，附小、清中、清河小学等名校皆坐落于此，而且作为老城区，板块内的学校也都是历史悠久、资源雄厚的本部。“附小清中双学区”的名头足够令一众家长眼红心热。
不过随着土地资源开发殆尽，老城区在售楼盘屈指可数，苏宁生活广场、恒荣国际广场、金发豪苑……体量都不大，大多是一两栋楼再加商业。而且价格奇贵，住宅均价7000+是标配，位于淮海广场正中心的苏宁公寓售价已经过万，非土豪不敢考量。
另外还有一点需要注意，因为土地金贵，清河老城区楼盘绿化普遍不足，楼盘密度较高，而且户型普遍畸形。
水渡口：中产阶级聚集地 未来城市CBD
万达落户之后，经过七八年的发展，如今水渡口俨然成为淮安楼市新贵，一大批中高档小区环绕钵池山星罗棋布，商业配套建有赶超主城的趋势，2014年底金融中心动工之后，水渡口的另一场繁华指日可待。
越中心越贵，水渡口版块内房价阶梯分化明显，翔宇大道两侧的核心板块房价较高，贵的能卖到6000+一平；合肥路附近的边缘区房价则一直在4000+徘徊，偶尔降价大促的时候部分房源甚至能滑到3000+。
水渡口不少楼盘都有集中供暖，比如水韵茂华亿力融侨香格里拉。
水渡口被称为“中产阶级聚集地”不无道理，水韵天成、亿力未来城、茂华国际汇等水渡口老盘树立起了水渡口的高端形象，除了融侨华府、云梦清河等板块边缘项目，水渡口核心区楼盘都在走中高端路线，购房群体以公务员、教师、医生等“铁饭碗”阶层和个体业主之类的土豪为主。
万达、钵池山公园、淮安小、淮安中医院、多路公交……如今水渡口已经逐渐与主城融合，交通、医疗、教育、生活等配套十分齐全，配套成熟度为其他新兴板块所望尘莫及。
淮安金融中心建设也正在如火如荼进行，即将打造成庞大的地标建筑群，未来的水渡口将更加国际范儿，逼格爆表。
生态新城：好东西都在我碗里 下一个十年黄金地
2008年6月，淮安市政府决定在主城区和楚州古城区之间建设淮安生态新城，规划容纳30万人口，如火如荼的新城建设就此拉开大幕。
说到生态新城，就不能不说绿地，绿地的进驻对于生态新城的发展具有里程碑意义。2010年绿地世纪城的首次开盘大卖点燃了生态新城的把火，很多人通过绿地知道了生态新城。
绿地之后，中南、中天先后落子生态新城。3家百万方品牌大盘奠定了生态新城的底气。
而后生态新城新盘接连发声，金奥国际中心、福晟钱隆城、星雨华府、九华学府、建华观园……生态新城推地动作不断，招蜂引蝶。从2010年绿地的一枝独秀，到2012年绿地、中南、中天、建华的四分天下，到如今的群雄割据，截至目前生态新城已有11家楼盘在售。
生态新城在规划之初，就获得了政府的大力支持。2400亩国家森林公园、实小淮安中新城校区、淮安四馆……
随着新市政府搬迁，生态新城的行政中心地位已毋庸置疑。金奥开盘，绿地社区商铺运营、综合体规划……曾经短板的商业配套也在慢慢补齐。一纸规划终变一座城。
至于广受诟病的公交，除了8路、10路、69路等经过翔宇大道的公交线路外，26路、4路、65路、76路、88路公交已经延伸进生态新城东片腹地。西片区公交起步较慢，目前只有游1路经过西片。
清河西：后娘养的清河西 没落贵族如何重振门庭？
清河西，如同没落的贵族，徒然地顶着“清河老城”之名，被调侃成“后妈养的”，无法与高楼鳞次的淮海东路两侧同日而语。
不过清河西的落魄正在改变，近两年越来越多的房企落户清河西老城，其中不乏中天等品牌名企。2015年淮安华希广场项目正式签约，落户在清河西（淮海西路和清河路交叉口东北角），这个42万方的综合体，有望成为淮安市区又一商业中心，为清河西带来复兴新契机。
清河新区：绿化空气好 商业哪去了？
头上顶着“富人区”的牌子，清河新区收到的却屡屡是圈内圈外的嘲讽轻蔑——“鬼城的预备役么！”配套缺失、人烟冷清、后劲乏力令清河新区广受诟病。
其实按照清河新区的规划定位，清河新区的人气不足并不难理解。城郊别墅区需要的首先是自然资源优越、环境好，而且不能太吵，这一点清河新区恰恰符合。如今优越的环境和低廉的价格也算是清河新区住宅类项目销售的两大利器。
清河新区前期开发的楼盘基本都是以别墅为主，不但销售慢（淮安每年的别墅成交量不过在四五百套左右），入住率也没法跟住宅相比。后面为了带动人气，别墅项目也开始卖住宅，区域内也出现翠湖一号、叶与城等住宅项目，奈何“无人气、无配套、无潜力”的“三无”大帽已经牢牢盖到清河新区头上。没人气，配套发展不起来；配套不起来，更没人气——这是一个恶性循环。
如今新区新区也在努力，宝龙的落户一度给清河新区带来了希望。不过宝龙开发的中国爱情小镇封盘后如何打出自己的牌，仍是难题。
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