[摘要] 2014年，“纯新盘”成为淮安楼市不容忽视的关键词之一，不同于2013年纯新盘在淮阴区的集中，2014年纯新盘遍布淮安各区，“四处开花”，新老盘同台竞技现象屡屡出现。“低开高走”一直是淮安开发商推新盘的惯用手段，今年淮安诸新盘尤其热衷于“低开”，屡屡创造片区价格洼地，“走别人的路，让别人无路可走”。
纯新盘，顾名思义就是开发商在一个地方拿地打造的一个新的楼盘，产品户型、品质、绿化……对于购房者来说是一个谜。当然，纯新盘首开的价格更是人们津津乐道的，低开or高开很大程度上决定了开发商在这个城市的发展道路。
定价，是每个商品都必须要经历的一个核心过程。作为当前市场的大宗商品，房产的定价需要考虑更多的因素，除了价值规律与供求关系、市场环境，还有突如其来的政策调控……开发商的最终指向向来十分明确——获利？NO，是程度获利！
市场低迷时，新盘开盘总是令操盘手伤透脑筋：什么时候开？开盘价究竟应该定多少？下批房源是涨两百还是维持现价不变？……林林总总，无不考验着营销掌舵人的平衡智慧。
2014年，“纯新盘”成为淮安楼市不容忽视的关键词之一，不同于2013年纯新盘在淮阴区的集中，2014年纯新盘遍布淮安各区，“四处开花”，新老盘同台竞技现象屡屡出现。
“低开高走”一直是淮安开发商推新盘的惯用手段，今年淮安诸新盘尤其热衷于“低开”，屡屡创造片区价格洼地，“走别人的路，让别人无路可走”，令周边楼盘牙痒。
上半年淮安新盘屡屡低开
3月位于城西开发区的金汇花园，4000元/㎡的开盘价成功刷新了淮城西片的价格底线。5月清河西叶语世家开盘，4650元/㎡一口价，每平米单价比周边同类产品低了两三百。两家楼盘在“低开”之后很快“高走”，金汇花园涨到4300元/㎡，叶语世家涨到4750元/㎡。
星雨华府和福晟钱隆城的开盘前期宣传也深得“低开”精髓，“起价门”玩得出神入化，出街广告的4026元/㎡、3388元/㎡起为项目赚够了眼球，也狠狠“欺骗”了一批天真的购房者的感情——星雨华府开盘均价4600元/㎡，福晟钱隆城成交价4000元/㎡左右。
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8月水渡口将添新血 悦达欲以低价破市
据不完全统计，2014下半年淮安市区将有13家纯新盘入市，其中包括水渡口的综合体项目悦达广场。
水渡口从开发至今，无疑担当了很长一部分置业实时热门门板块的角色 ，吸引了茂华中天等众多大牌房企扎根于此。在众房企的大力开发下，如今水渡口土地储备已接近告罄，片区楼市新鲜血液并不多。继金域华府之后，水渡口另一家新盘悦达广场也即将入市。
悦达广场代理公司耘思堂淮安分公司策划经理 在今年4月曾透露，悦达广场“开盘价格将给水渡口购房者带来惊喜”，暗示悦达广场将以低于周边楼盘的价格低价入市。
最近据知情人士透露，悦达广场预计在8月开盘，开盘价格预计在4800元/㎡——5200元/㎡，远远低于同列于水渡口“第二梯队”的中天和茂华，开盘价格更接近水渡口边缘地段“第三梯队”的融侨。
对此， 在接受采访时说的一句话可以作为悦达低开的解释：“狭路相逢，性价比胜”。品质如何尚无法断言，但价格是实实在在看得到的。若8月悦达广场果真以如此亲民价入市，辅以低至62㎡可做两房的小户型，去化当不成难题。
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新盘低开 以图后市
在今年大市场降价传言的波及下，购房者的置业心态或多或少会产生了波动，观望情绪蔓延，对新开的楼盘而言，蓄客压力变得更大了。如果纯新盘首开的价格偏高，开局不利的话，楼盘的后期销售就会很被动。因此开发商宁可牺牲一部分利润来实现开门红，采取低开高走的策略，这更多的是一种比较务实的选择：降低姿态，以低于市场预期的亲民价打赢首开战；后期再从综合性价比上铺开市场之网，递进“还原”其相应价值。
对于纯新盘低开的情况，可以分为低于购房者心理预期和低于市场预期两种。在当前的市场情况下，纯新盘选择低开，一方面是吸引目光促进销售，另一方面也不乏市场萎靡所带来的压力。
事实上，从目前看多数低开只是在其售价上做文章，实际成交均价不会太低，因此吸引购房者注意的目的更明显。当然，楼盘的均价最终定多少，还要看市场的接受度，如果市场接受度差，不乏降价的可能性。
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