[摘要] 既得利益既要自保，也必须要维持民生底线。地产调控能否走出政府与市场、中央与地方循环博弈的怪圈？ 借钱搞开发、利用高杠杆放大地产商自身财富效应的地产模式，能否因为这次密集调控退出历史舞台？
融资模式之变？
对房地产企业而言，此轮调控的严厉程度超过以往历次。
“如果调控政策坚持下去，最终可能会改变房地产行业的资金来源结构，原来开发商借钱开发、借新债还旧债的传统房地产开发模式走到了头。”广州维森置业董事长张维伦说，“现在所有开发商最根本的模式就是借钱开发，借银行、老百姓的钱，这种模式一定要改。这个模式太不公平。风险全部是老百姓的，你赚钱又不给人家，一个个变成老大一样的。开发商就是用这个绑架了所有的人，他说你不给我钱，我没钱拍地，没钱拍地政府的收入从哪来？我不开工，不开工跟我相关的57个行业，他们怎么吃饭？最要命的是我不盖楼，产品的供应少了，你最后房价还得涨。”
不惟信贷资金，现在政府把上市这个资金入口都堵死了，房地产企业开发贷款、IPO、发债、信托融资一概从严。一大批今年准备在A股或香港上市的公司已经暂停上市，其中包括联想旗下的融科智地，东莞的房地产公司等等。联合证券一位负责公司重组业务的人士透露，去年运作借壳上市的蓝光地产、金科地产等一批公司，“有的批文手续全都办好了，但是因为政策不明朗，现在都卡在证监会了。”
“很多消费者甚至官员都被一个东西所蒙蔽了，这个东西是皇帝的新装，并不是只有开发商才能开发房地产。”张维伦认为，“一定要打破这种垄断局面，从两个方面打破。个方面，现在政府很聪明了，开发保障性住房，商品房被你绑架了，我有保障性住房。广州在这块是走在前列的。现在广州怎么做的？政府自己盖。这虽然不是一个彻底的方法，但这个方法，至少对中低收入者这一块多了一个供应来源，打破了开发商垄断开发。”
另一方面，就是把传统的开发商一分为二，进行社会分工，即专业的房地产投资公司和专业的房地产开发公司。
直接融资就是有些类似个人集资建房的方向。“老百姓其实不是没钱，只是这个钱没有一个合理的渠道去投资。”张维伦表示，“很多个人集资建房做着做着又被开发商收编了。所有的基金都是信托。但中国的信托公司以前做得很多的是委托贷款，明投暗贷。”北京大学经济所房地产金融研究中心主任冯科也认为，在目前严厉的金融政策下，房地产企业传统的融资渠道基本被卡死，下半年房地产信托投资基金的细则极有可能会出台。
2008年底国务院出台的“金融国九条”第五条明确提出，“大力发展房地产信托投资基金”。“房地产信托投资基金”是指投资于成熟、有稳定商业地产的基金。张维伦注意到《金融国九条》的表述没有用英文REITs，“在中国住宅地产是主流，决策层可能想扩大REITs的内涵，不仅仅是投资于商业地产，也可以投住宅地产。”
在张维伦看来，“如果说高利贷能够变成小额贷款，炒房团完全能变成产业基金。”张说，“很多民间资金想投资开发房地产，但是没有平台。房地产信托基金将是社会资金投资地产的一个很好的平台。”
2010年3月8日，北京盛世神州房地产投资基金成立，成为国内家房地产投资基金。这家基金的5个发起人均为北京房地产行业的实力派人物，其董事长张民耕原为银信地产董事长，1990年代曾任万通总经理。“我们现在正在搞路演，今年盛世神州管理的资金规模将达到5亿元。”
“如果没有获得直接融资的通道，房地产企业只会越做越小。因为你会发现资本金的积累速度赶不上地价上涨的速度。”张民耕说。十年前北京有四五千家房地产公司，现在只有四五百家，而真正有项目的只有两三百家。
房地产基金未来成为房地产开发资金来源的主流后，房地产企业将投资和开发分离、走专业化发展道路的趋势会越来越明显。
2003年7月，那场令地产江湖大佬头一次感到震颤的“121新政”后，《中国企业家》曾以《地产业进入“公司时代”》为题对行业趋势作出预判，此轮调控过后，房地产企业是否会告别“暴利时代”，还利于社会，走向更加专业化的发展方向？
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