[摘要] 既得利益既要自保，也必须要维持民生底线。地产调控能否走出政府与市场、中央与地方循环博弈的怪圈？ 借钱搞开发、利用高杠杆放大地产商自身财富效应的地产模式，能否因为这次密集调控退出历史舞台？
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调控与博弈
迟到的“清算”
2009年12月4日，王石在接受《华尔街日报》采访时，再度抛出了“泡沫”论。这一次“泡沫论”几乎没有引起业界的关注。从2009年6月份以来，一二线城市房价开始了“史上”最猛的一轮涨幅，很多人还陶醉在牛市的兴奋中，浑然不觉、或者装没看见房价已经与一些基本面完全脱离—房价涨得比工资快，地价涨得比房价快，衡量投资的租售比极低。调控前夜的北京通州区，租售比甚至达到了1:1000的疯狂程度。
现实透露出它的畸形一面：一部分并非居住诉求的购买者不断地推高着房价，另一部分自住需求的购房者却购房无门。表面是供不应求，实际上供给已经远远地超过真实的自住性需求。而房地产只有在供需平衡时才能拉动整体经济。因为房子只有有人住时，才会产生后续的消费，带动相关产业。否则就会造成资源的极大浪费。
“水泥，钢筋，民工，汇聚成的楼市，有多少科技含量，代表了什么先进生产力，怎么就成了榨血机器。”这样的质疑在网络上比比皆是。
2009年10月，房价在连续5个月的快速上涨之后，北京、上海、杭州等一线城市热点区域的房价已经上涨了70%左右。房价高企，但成交量日趋疲软，“金九银十”并没有在2009年出现。这时，业界开始产生对楼市调控的预期。
2009年10月，住房和城乡建设部、财政部、央行等部门着手一项调研：2008年10月以来出台的房地产税收、房贷优惠政策到年底终止与否。“我们参加了与这项调研有关的会议，政府、企业都不知道该何去何从。”北京的一位开发商说。紧接着的11月，国土资源部下达了打击囤地的通知。
调控的重锤已经若隐若现，但却轻轻落下。
2010年1月初，国务院办公厅发布了《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》(简称4号文)。这份为2010年楼市奠定基调的文件，引发了极大的关注。
“的房地产企业都在关注这份文件。”国土资源部的一位官员说，“我当时看了4号文就知道价格肯定下不来，为什么有这个判断？这个文件反应出对投机的打击十分温和，而主要强调的是增强保障性住房建设。所以这个文件出台之后，反而给房地产企业更加多的信心。”在2010年1月，地价依旧呈上扬的趋势，甚至在“两会”刚刚结束，北京就拍出了三块“地王”。房地产企业拿地的热情刺激了整个市场的信心，又带动了更热的投机氛围。“如果调控政策在2009年10月份出台，手段可以比新国10条温和一些，是可以有效地抑制投机性需求的。”
在此后至“国10条”颁布的4个月内，住建部、国土资源部、国资委、财政部、发改委等部委陆续出台了十几个文件，调控楼市，但房价却持续上涨。“愈调愈高”的房价，已经将政府的调控措施置于十分尴尬的境地。
“‘两会’刚开完就出地王，房价跟着涨，中央政府的公信力何在？而要捍卫其公信力就必须让地方政府、开发商做出牺牲，否则就很危险了。”一位业界人士评论。
民意在这场调控中扮演了举足轻重的角色。在2010年的“两会”上，对高房价的讨伐终于从网络和民间走向庙堂。“两会”代表的提案，70%与高房价有关。
4月中旬的“国10条”就是在这种背景下出台的。
“相比前几次调控，国10条的力度是空前的。”中国房地产协会副会长朱中一说。2003年、2005年、2007年的调控主要是银监会和央行挑头，而这一次是国务院直接牵头，银监会、国土资源部、住建部等九个部委同时发力。在其出台之前，国家数个部委已经出台了十几个文件，调控楼市。此后，还将有地方政府出台的细则，以及各部委的解释性文件出台。金融政策、税收政策、土地政策，一系列调控组合拳几乎全部用出。
对楼市造成直接冲击的，是极为严厉的金融政策。银行除了大幅将二套房首付提升至50%、利率提高到1.1倍外，同时还严格限制了异地购房及第三套房房贷。对于大量投资和投机性需求来说，“这次是一场外科手术式的精准打击。”
在颁布不到20天的时间里，“国10条”的威力已经立竿见影。根据各地统计数据，一线城市的成交量暴跌60%以上，而急于出手的投资客使得二手房房源剧增了40%左右。尽管价格没有出现大面积松动，但是涨幅过高的区域和项目已经开始回调。
“国10条”甫出，很多人恍如梦中。“有点被打蒙了。”北京的一位开发商说，“有点出乎意外，但也在意料之中，房价已经涨得连我们都觉得不可思议了。”
他承认，“这次调控是必然的，也是应该的。”
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