[摘要] 既得利益既要自保，也必须要维持民生底线。地产调控能否走出政府与市场、中央与地方循环博弈的怪圈？ 借钱搞开发、利用高杠杆放大地产商自身财富效应的地产模式，能否因为这次密集调控退出历史舞台？
既得利益既要自保，也必须要维持民生底线。地产调控能否走出政府与市场、中央与地方循环博弈的怪圈？
借钱搞开发、利用高杠杆放大地产商自身财富效应的地产模式，能否因为这次密集调控退出历史舞台？
这是一场势在必得、不允姑息的“单边调控”。
4月17日，国务院发布《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》(简称“国10条”)，九部委联合出拳，金融政策、土地政策、税收政策悉数登台—“史上最强的宏观调控”就此落槌。
此后20天，住建部、国土部、住房和城乡建设部、央行、银监会等相关部门陆续出台政策给楼市降温。如此密集的政策，其打击力度之大、范围之广、度之高，就连任志强、潘石屹这样的地产老江湖都感到茫然。
“中央对房地产历来的政策都是打一下，摸一下—唯恐打坏了。这一次下手这么重，不知道会怎么收场。”任志强说。
“前天约了几个开发商一起吃饭，讨论一下中央到底想干什么，最后的答案是无解。”潘石屹说。
这已经是2003年以来的第四次地产调控。而这会是又一场“猫捉老鼠”的游戏吗？
调控之下，投资客因种种政策限制仓皇离场，需求减少；地产商急于回笼资金抛售，供给增加，房价下跌势所必然。但房价又关乎地方政府土地财政收入，关乎银行信贷资金安全，跌幅过大必不为地方政府所乐见；即使对于中央政府而言，如果房地产行业受伤过重，拖累中国整体经济下滑，也是不能接受的。
“我们准备先安静三个月，看看情况再说。”深圳的一位地产商说，“要低调，不要打广告，要让政府感觉我们很惨才好。”
在2008年调控时，开发商也用过这一招，很管用。“任志强那时候说开发商要学‘猪坚强’，哪个论坛上听到的都是‘猪坚强’们的嚎叫。其实哪有那么严重。”一位观察人士说。“猪坚强”们叫完后，2008年10月，国务院的一份文件再度把房地产业定为“支柱性产业”，紧接着，各地针对房地产的救市政策密集出台，开发商们在2009年胜利大逃亡。
于是，观望、等待政策回调，成为当下大多数地产商的心态。
只是，这一次，他们能坚持多久？这场疾风骤雨式的调控，是否能够改变楼市的利益格局，荡除多年沉疴？
上篇
调控与博弈
迟到的“清算”
2009年12月4日，王石在接受《华尔街日报》采访时，再度抛出了“泡沫”论。这一次“泡沫论”几乎没有引起业界的关注。从2009年6月份以来，一二线城市房价开始了“史上”最猛的一轮涨幅，很多人还陶醉在牛市的兴奋中，浑然不觉、或者装没看见房价已经与一些基本面完全脱离—房价涨得比工资快，地价涨得比房价快，衡量投资的租售比极低。调控前夜的北京通州区，租售比甚至达到了1:1000的疯狂程度。
现实透露出它的畸形一面：一部分并非居住诉求的购买者不断地推高着房价，另一部分自住需求的购房者却购房无门。表面是供不应求，实际上供给已经远远地超过真实的自住性需求。而房地产只有在供需平衡时才能拉动整体经济。因为房子只有有人住时，才会产生后续的消费，带动相关产业。否则就会造成资源的极大浪费。
“水泥，钢筋，民工，汇聚成的楼市，有多少科技含量，代表了什么先进生产力，怎么就成了榨血机器。”这样的质疑在网络上比比皆是。
2009年10月，房价在连续5个月的快速上涨之后，北京、上海、杭州等一线城市热点区域的房价已经上涨了70%左右。房价高企，但成交量日趋疲软，“金九银十”并没有在2009年出现。这时，业界开始产生对楼市调控的预期。
2009年10月，住房和城乡建设部、财政部、央行等部门着手一项调研：2008年10月以来出台的房地产税收、房贷优惠政策到年底终止与否。“我们参加了与这项调研有关的会议，政府、企业都不知道该何去何从。”北京的一位开发商说。紧接着的11月，国土资源部下达了打击囤地的通知。
调控的重锤已经若隐若现，但却轻轻落下。
2010年1月初，国务院办公厅发布了《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》(简称4号文)。这份为2010年楼市奠定基调的文件，引发了极大的关注。
“的房地产企业都在关注这份文件。”国土资源部的一位官员说，“我当时看了4号文就知道价格肯定下不来，为什么有这个判断？这个文件反应出对投机的打击十分温和，而主要强调的是增强保障性住房建设。所以这个文件出台之后，反而给房地产企业更加多的信心。”在2010年1月，地价依旧呈上扬的趋势，甚至在“两会”刚刚结束，北京就拍出了三块“地王”。房地产企业拿地的热情刺激了整个市场的信心，又带动了更热的投机氛围。“如果调控政策在2009年10月份出台，手段可以比新国10条温和一些，是可以有效地抑制投机性需求的。”
在此后至“国10条”颁布的4个月内，住建部、国土资源部、国资委、财政部、发改委等部委陆续出台了十几个文件，调控楼市，但房价却持续上涨。“愈调愈高”的房价，已经将政府的调控措施置于十分尴尬的境地。
“‘两会’刚开完就出地王，房价跟着涨，中央政府的公信力何在？而要捍卫其公信力就必须让地方政府、开发商做出牺牲，否则就很危险了。”一位业界人士评论。
民意在这场调控中扮演了举足轻重的角色。在2010年的“两会”上，对高房价的讨伐终于从网络和民间走向庙堂。“两会”代表的提案，70%与高房价有关。
4月中旬的“国10条”就是在这种背景下出台的。
“相比前几次调控，国10条的力度是空前的。”中国房地产协会副会长朱中一说。2003年、2005年、2007年的调控主要是银监会和央行挑头，而这一次是国务院直接牵头，银监会、国土资源部、住建部等九个部委同时发力。在其出台之前，国家数个部委已经出台了十几个文件，调控楼市。此后，还将有地方政府出台的细则，以及各部委的解释性文件出台。金融政策、税收政策、土地政策，一系列调控组合拳几乎全部用出。
对楼市造成直接冲击的，是极为严厉的金融政策。银行除了大幅将二套房首付提升至50%、利率提高到1.1倍外，同时还严格限制了异地购房及第三套房房贷。对于大量投资和投机性需求来说，“这次是一场外科手术式的精准打击。”
在颁布不到20天的时间里，“国10条”的威力已经立竿见影。根据各地统计数据，一线城市的成交量暴跌60%以上，而急于出手的投资客使得二手房房源剧增了40%左右。尽管价格没有出现大面积松动，但是涨幅过高的区域和项目已经开始回调。
“国10条”甫出，很多人恍如梦中。“有点被打蒙了。”北京的一位开发商说，“有点出乎意外，但也在意料之中，房价已经涨得连我们都觉得不可思议了。”
他承认，“这次调控是必然的，也是应该的。”
循环博弈？
从2003年以来，中央屡次楼市调控都是剑指高房价。但每次调控之后，房价都出现了报复性反弹。“用强力行政的手段只能暂时压住房价，但行政意志是斗不过经济自身发展的逻辑的。”一位业界人士说。而对于这次调控之后房价是否还会报复性反弹，政策是否适度回调，何时回调，业界分歧巨大。
从市场层面分析，“在这种紧缩政策下，开发商会慢慢降价，降到一定程度老百姓又开始买了，他钱回来了，又可以缓了一口气。但这个钱还不足以让他去开新的项目，所以供应就减少。当供应少了一定程度，存量慢慢消化，又没有新的量上来，僧多粥少房价又可以起来了。房价再起来的时候，政府、社会再指责开发商，他说我没办法，你不给我钱我怎么开发呢，政府一想那是啊，又给他钱，所以又进入了另外一个循环。这是我们不愿意看到的。”广州维森置业董事长张维伦认为。
这是中央政策与开发商的循环博弈。另一层显而易见的博弈则体现在中央和地方政府的态度之间。
2008年全球经济危机后政府决意拯救地产业，在其中起关键推动作用的，是地方政府。“2008年的救市政策肯定是对的，如果不救房地产，很多地方政府会难以为继。”南京市发改委的一位官员对《中国企业家》说。那时南京市发改委对全市经济状况做了一份调查报告，这份报告和其它省市的报告一起最后送达国家发改委。这些报告最终改变了中央政府对房地产的政策。国务院从而在2008年底的一份文件中，再度将房地产业明确为“重要的支柱产业”，而在此之前，决策层已经逐渐淡化房地产支柱产业的色彩。
而这一次调控，地方政府的态度显得很耐人寻味。
国10条颁布23天后，只有青岛、北京、西安、深圳四个城市出台了细则。除了北京的细则具有极大杀伤力外(比如限制一家人只能新购买一套房)，其它三个城市的细则基本上避重就轻。上海、广州这两个一线大城市迟迟未出细则，大多数地方政府仍在观望。
深圳一位知情人士爆料，深圳原本准备和北京一样，出台限制一家人只能买一套房的严厉规定，但是这个规定在出台前临时被删掉。其背后的博弈意图昭然若揭。“那些出台严厉政策的城市，都是有政治诉求的城市，它们需要高调表态与中央保持一致。”一位观察人士分析。
“地方政府是不是想动真格的，我有疑问。因为地方政府没有动力这么做，想动真格也未必有这个能力。”国土部门的一位多次参与政策调研的专家说。
自1993年分税制改革之后，地方政府对“土地财政”的依赖程度日益严重。“地方政府是不希望房价下来的。”南京市国土部的一位官员说，“房地产整个链条上的税费，加起来比土地出让金还高。所以一旦楼市下滑，不仅仅是卖不了地的问题，税费也会剧减。”
2009年，一系列对楼市产生利好影响的“噱头”被集中抛出：深圳的《城市更新办法》、海南的“国际旅游岛”规划、北京通州区的城市功能定位等等。伴随着这些“噱头”，项目所在地的房价出现了集体飙升。地方政府的经济利益与中央政府优化民生的目标，在房价指标上发生了冲突。中央与地方政府间的博弈，已经是中国楼市调控屡屡成为“空调”的最根本原因之一。
但与前几轮调控相比，这一次地方政府的压力明显增大了。新国10条把对地方政府稳定房价的问责制放在了条。
因此，地方政府也有配合默契的一面。新政出台一周之内，广州就收回了四块闲置两年未开发的土地，没收了总金额达5亿元地价定金。其中仅金沙洲“地王”的定金高达4亿元。但一位发改委系统的官员向记者透露，“这一次是政府要抓典型。一般政府收回土地，通常会给予开发商其它形式的补偿。”
在强大的行政意志下，一些很荒谬的事情发生了。4月25日，北京房山区的土地拍卖竟因拍卖价超过底价而流拍。
“中央让地方政府对稳定房价负责，那就得给相应的权力和手段。现在调控的手段都在中央，地方怎么调？”一位地方政府官员说，“中央应该出的是原则性的东西，地方根据情况有一定的余地。现在国务院常务会议都研究到买首套房90平方米以上首付三成，地方还有什么余地？”
他认为，房价过快上涨是否得到遏制，取决于调控的政策到底能坚持多久。“如果坚持一年以上，可能不会反弹。如果不能，就很难说。”他说，“分税制不改革，这种调控就是一个循环的怪圈。”
事实上，多位业内人士均对《中国企业家》说：反复的调控给各个部门强化自身权力提供了机会，因为每次调控就增加一些审批的权限。“银监会和央行已经把国外的‘窗口指导’，变成了中国的‘行政指令’。以前不管信贷指标现在又管了。比如说金融危机时让你放出多少额度，要求必须在很短的时间内完成，不听话就换人。”一位金融行业资深人士说，“银行系统基本上是用这种市场化的形式还回了计划的手段。”
“现在住建部、发改委等部门审批的东西越来越细。”一位观察人士说，“这能够解释为什么越来越多的民营企业家要跟政府捆绑在一起，希望获得权力的支持，这个苗头是很危险的。”
北京大学经济所房地产金融系主任冯科教授预测，此轮调控政策很有可能在2011年中就结束。
“大量的政府债将在2012年到期。如果中央政府不放开，没有土地收入的增长，地方政府的债务会成为一个严重的问题。”根据有关统计，地方政府融资平台的贷款已经超过10万亿，而2009年地方财政收入仅3万亿左右，每年的利息支出就达4000多亿。
但这些风险被每年土地出让收入暂时掩盖起来。从1999年以来，我国的土地出让收入几乎连年翻番，2009年已经达到1.5万亿。一旦土地收入剧减，银行的信贷资金安全又会受到影响。调控刚刚开始，武汉、重庆等政府已经很着急地到深圳卖地。任志强也透露，“一些地方政府已经开始低价向开发商提供土地。”
对于这次雷霆式的清理行动到底会有什么样的结果，国务院发展研究中心金融所所长夏斌认为，此轮政策调控并非短期打压房价的举措，而是纠正房地产市场扭曲发展的长期政策，调整将持续两到三年。
但很多人并不乐观。“一直以来国家对房地产的调控政策，都被当成实现宏观经济目标的一种手段。”国土资源部的一位官员说，“可以看看这些年对地产的调控的政策，忽而是金融危机，忽而是保八，忽而是投资过热，看不出来有什么长远、明确的产业政策目标。”
“至今我们没有一个住房制度设计，把所有的需求都赶进市场里，这个是最根本的问题。”住建部的一位专家说，住房体系的问题不解决，怎么调控都是一个乱局。相对于对楼市乱象的清理，房地产行业根本性的制度建设要重要得多。
“房地产市场缺乏一些非常根本的制度，比如说物业税，比如说关于保障性住房的制度性安排。”这位专家说。这次调控，物业税开征似乎又提上了日程。5月4日，国务院法制办财政金融司副司长季怀银通过媒体透露，“开征住房保有环节的税收，是保证住房市场健康发展的治本之策，也是解决当前我国面临的多项棘手问题的治本之策，早开征比晚开征好，但需分步实施而非一蹴而就。”这一表态，被业界解读为政府开征住房保有环节税的基本框架和政策措施已基本成型。
但这个能影响房地产市场消费结构、打击炒房的重要税种，却迟迟没能开征。“我觉得物业税就很难出台，”北京市的一位开发商说，“在房地产行业相关领域已经形成了庞大的利益集团，这些利益集团能够影响决策。开征物业税需要公开自己的房产，这些利益集团敢革自己的命，公布自己有几套房子吗？”
这些房地产行业长期存在不公平现象，屡屡爆出的黑箱操作和权钱交易，被仇富心理推波助澜，民意的暗流终于在畸高的房价上形成合流，找到出口。“既得利益既要自保，也必须要在民生方面起码表示一个姿态。”一位观察人士说，“从这个角度看，这次的楼市调控，又可以看作围绕‘楼市回归民生’的一场大博弈。”
下篇
产业洗出什么牌？
保障性住房补缺
“新国10条的指导思想有很大的改变，它把促进‘民生改善’放在了‘促进经济发展’的前面。”朱中一说。这次调控中，保障性住房被提到了空前的高度。
保障性住房的问题是房地产行业的一个巨大缺口。从一开始，这个领域就充满了博弈。
1998年确定住房货币化改革方向的“23号文”，最重要的房改思路就是“收入家庭购买廉租房，中低收入家庭购买经济适用房，其它收入高的家庭购买、租赁市场价商品住房”的原则，并明确“建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系”。原建设部也曾明文规定要求各地住宅建设70%—80%应建经济适用房，销售给中低收入家庭(北京规定为年收入6万元以下家庭)。
但这一规定一开始就遭到了开发商的激烈反对，认为经济适用住房属于社会保障体系，应该是为少数人服务的，正确的情况应该是80%的人购买商品房，10%的人购买经济适用住房，10%的人租住廉租房。终于，在2003年的18号文中，经济适用房开始由“住房供应主体”换成了“具有保障性质的政策性商品住房”。同时其保障对象也进一步缩小，实际执行时，标准又更侧重于其中收入偏低者，形成“重市场、轻保障”，甚至到后期成为“市场甩掉保障远远跑在前头”的格局。
从2007年开始，中央重新开始重视保障性住房，在国务院的24号文件中次提出“保障性住房概念”，取代了积弊丛生的“经济适用房”。
《基本住房保障法》可能成为这次调控的成果之一。“这部法律被赋予的意义太多了，人们的期望值太高了。甚至有人说，希望这部法律能把房价降下来，当然，这肯定是不可能的。”参与《基本住房保障法》起草的清华大学法学院副教授王洪亮说。2010年3月底《基本住房保障法》(征求意见稿)已经发国务院各部委和省(区市)主管部门征求意见。
这部法律比较引人注意的是，规定了地方政府对保障性住房的问责制。比如要求把保障房计划列入规划，列入政府工作报告，并和政绩考核挂钩。“但是并没有规定具体的指标、比例。”王洪亮说，“这需要协调各部门的意见，所以规定的比较原则，有些东西说的太明白会有很大麻烦，所以有待实施细则里去规定。”
国土资源部也对保障性住房提出了要求，即保障性住房和满足自住性小户型住房的供地要占70%的比例。“以前也有70%类似的要求，但是对楼盘和小区的要求，而不是对土地。”国土部门的一位专家说，对土地的要求实际不是提给开发商的，是提给政府的，是对土地市场一个整体的要求。“但能不能做到，这还得看地方政府执行的情况。”
各地政府建设保障性住房的热情也“突然高涨”。北京市政府计划，2010年保障性住房套数占全市新开工面积的一半，面积则超过前三年保障性住房的总和。上海市2010年保障性住房开工面积占全市住宅开工面积60%。但这些开工计划是否能够完成，依然存疑。“前几年保障性住房的目标完成量普遍很低，不到30%。地方政府没有积极性，有的甚至没有保障性住房的预算。”国土部的一位专家说。
“让地方政府对保障性住房负责，就得给地方政府相应的权利。没有财政收入，怎么做保障性住房？”一位地方政府官员反问。如果分税制的税收体制不打破，地方政府的利益格局没有获得改变，保障性住房的建设也没有了保障。在保障性住房建设的问题上，中央与地方的博弈还将继续。
企业策略：加速周转
这次楼市调控是否会形成行业大面积的洗牌？取决于调控持续的时间。楼市调整的时间直接决定了企业资金链的紧张程度。“现在很多小企业的资金链已经出现问题，我接到的电话中，10个里至少有两三个是跟我要投资的。”北京盛世神州房地产投资基金董事长张民耕说，目前满足条件的大企业还能从银行贷款，因为银行需要大客户，小企业已经很难贷到款了。
不过有地方政府利益这张底牌在手，大的开发商仍可做卧薪尝胆、咸鱼翻身的期待。
目前楼市虽然成交量剧减，但是价格处于僵持状态。许多开发商选择观望，将开盘日期推后。记者从万科、中海、绿地等行业大公司了解到，加速周转是这些企业共同的选择。加速周转意味着，如果滞销，降价将是必然选择。万科总裁郁亮此前曾明确表示，希望每个楼盘开盘当月销售率达到60%；如果达不到，也会调整开工节奏，以促销手段把房子卖出去。
5月6日，恒大地产约40个楼盘同时推出8.5折促销让利活动。任志强在微博(//t.sina.com.cn)上指出，“恒大降价，大约是钱关难过。”而恒大的解释是，先行降价储备粮草，等待收购那些可能会出局的中型企业。但没几天，恒大又宣布停止降价促销。
去年高价拿地的公司今年也会遇到一个坎。房地产企业常常是一块地定死生，一个“地王”就能吃掉一家地产公司一年的利润。一位商业银行人士透露，由于前段时间拿地凶猛，远洋地产的资金出了些状况，也可能会降价。
但楼市出现崩盘的可能性非常小。“2009年大大小小的开发商都赚了钱，起码目前还是比较宽裕的。政府此番重手也绝难令商品房一下子跌入万丈深渊，政府已经充分考虑了这点。”一位业界人士分析。2009年的房地产销售金额为4.4万亿元，比2008年大涨75.5%。但同时开发商对未来的形势判断却普遍谨慎，2009年土地购置面积比2008年下降19%，新开工面积增长率只有5.5%，甚至低于GDP增长率。
然而高负债是悬在房地产企业头上的一把利剑。每当调控来临，高负债就成为摧毁房地产企业资金链的“定时炸弹”。2008年楼市调整时，唯有中海业绩保持了增长，它的几个财务指标是大多数公司做不到的：贷净比为20%，资产负债率低于60%，同时手上持有相当数量的现金。而那些2007年一路狂飙、疯狂拿地的企业—恒大、雅居乐、绿城、富力都几乎命悬一线。
高负债是房地产行业的一个普遍现象。除少数稳健的房地产企业，中国大部分房地产企业的负债率超过70%，部分企业的负债率超过100%。根据冯科的研究，一些规模比较大、喜欢囤地的民营企业，已经把杠杆率放大了20、30倍。开发商通常的做法是，只有20%的自有资金，撬动银行贷款买一块地。地买下来之后做评估，再贷款，再用新增的部分又去买下一块地，下一块地评估增值以后又买下一块地。“现在杠杆大概放了20、30倍的这种企业，有不少。已经远远超过次贷危机的杠杆率了。”
2010年5月6日，绿城被投资银行大幅调低目标价28%至8.98港元，原因正是“绿城在不稳定的市场中依然激进买地和借贷，可能令其现金流趋紧”。绿城的负债率高达105%，2009年下半年绿城还拿下多幅地王。此外，绿城主打产品是高端住宅。当市场发生改变时，高端住宅销售的不确定性远远大于普通住宅。绿城内部人员透露，绿城现在的策略就是限度地增加销售。
“2008年如果调整再坚持三五个月，中海地产对绿城的收购可能就成了。”一位知情人士透露。2009年，绿城不但咸鱼翻身，大卖500多亿，排名仅次于万科。但这次绿城能否跑赢调控，依旧是未知数。
5月7日，重庆市税务局下发通知，提高土地增值税税率，并从严清查土地增值税。对于房地产企业来说，如果开始彻查土地增值税，这是一个比调控还危险的信号。土地增值税是房地产行业的一个黑洞，房地产企业拖欠该税几乎是行规。万科2009年土地增值税的拨备是12亿，几乎是其利润的25%。而由于种种原因，政府一直以来对此采取的是鸵鸟政策。
“如果政府动真格的，可能一半以上的企业都要垮掉。”一位国土部门专家说。
融资模式之变？
对房地产企业而言，此轮调控的严厉程度超过以往历次。
“如果调控政策坚持下去，最终可能会改变房地产行业的资金来源结构，原来开发商借钱开发、借新债还旧债的传统房地产开发模式走到了头。”广州维森置业董事长张维伦说，“现在所有开发商最根本的模式就是借钱开发，借银行、老百姓的钱，这种模式一定要改。这个模式太不公平。风险全部是老百姓的，你赚钱又不给人家，一个个变成老大一样的。开发商就是用这个绑架了所有的人，他说你不给我钱，我没钱拍地，没钱拍地政府的收入从哪来？我不开工，不开工跟我相关的57个行业，他们怎么吃饭？最要命的是我不盖楼，产品的供应少了，你最后房价还得涨。”
不惟信贷资金，现在政府把上市这个资金入口都堵死了，房地产企业开发贷款、IPO、发债、信托融资一概从严。一大批今年准备在A股或香港上市的公司已经暂停上市，其中包括联想旗下的融科智地，东莞的房地产公司等等。联合证券一位负责公司重组业务的人士透露，去年运作借壳上市的蓝光地产、金科地产等一批公司，“有的批文手续全都办好了，但是因为政策不明朗，现在都卡在证监会了。”
“很多消费者甚至官员都被一个东西所蒙蔽了，这个东西是皇帝的新装，并不是只有开发商才能开发房地产。”张维伦认为，“一定要打破这种垄断局面，从两个方面打破。个方面，现在政府很聪明了，开发保障性住房，商品房被你绑架了，我有保障性住房。广州在这块是走在前列的。现在广州怎么做的？政府自己盖。这虽然不是一个彻底的方法，但这个方法，至少对中低收入者这一块多了一个供应来源，打破了开发商垄断开发。”
另一方面，就是把传统的开发商一分为二，进行社会分工，即专业的房地产投资公司和专业的房地产开发公司。
直接融资就是有些类似个人集资建房的方向。“老百姓其实不是没钱，只是这个钱没有一个合理的渠道去投资。”张维伦表示，“很多个人集资建房做着做着又被开发商收编了。所有的基金都是信托。但中国的信托公司以前做得很多的是委托贷款，明投暗贷。”北京大学经济所房地产金融研究中心主任冯科也认为，在目前严厉的金融政策下，房地产企业传统的融资渠道基本被卡死，下半年房地产信托投资基金的细则极有可能会出台。
2008年底国务院出台的“金融国九条”第五条明确提出，“大力发展房地产信托投资基金”。“房地产信托投资基金”是指投资于成熟、有稳定商业地产的基金。张维伦注意到《金融国九条》的表述没有用英文REITs，“在中国住宅地产是主流，决策层可能想扩大REITs的内涵，不仅仅是投资于商业地产，也可以投住宅地产。”
在张维伦看来，“如果说高利贷能够变成小额贷款，炒房团完全能变成产业基金。”张说，“很多民间资金想投资开发房地产，但是没有平台。房地产信托基金将是社会资金投资地产的一个很好的平台。”
2010年3月8日，北京盛世神州房地产投资基金成立，成为国内家房地产投资基金。这家基金的5个发起人均为北京房地产行业的实力派人物，其董事长张民耕原为银信地产董事长，1990年代曾任万通总经理。“我们现在正在搞路演，今年盛世神州管理的资金规模将达到5亿元。”
“如果没有获得直接融资的通道，房地产企业只会越做越小。因为你会发现资本金的积累速度赶不上地价上涨的速度。”张民耕说。十年前北京有四五千家房地产公司，现在只有四五百家，而真正有项目的只有两三百家。
房地产基金未来成为房地产开发资金来源的主流后，房地产企业将投资和开发分离、走专业化发展道路的趋势会越来越明显。
2003年7月，那场令地产江湖大佬头一次感到震颤的“121新政”后，《中国企业家》曾以《地产业进入“公司时代”》为题对行业趋势作出预判，此轮调控过后，房地产企业是否会告别“暴利时代”，还利于社会，走向更加专业化的发展方向？
楼市调控路径
2008.1.7
国务院《关于促进节约集约用地的通知》
土地闲置满两年、依法应当无偿收回的，坚决无偿收回，重新安排使用；土地闲置满一年不满两年的，按出让或划拨土地价款的20%征收土地闲置费。
2008年打击房地产商囤积土地行为的力度加大。
2009.2
国土资源部《国务院第二次土地调查领导小组办公室关于建立第二次土地调查工作动态通报制度的通知》
将落实最严格的耕地保护制度和节约用地制度，对违反国家产业政策、供地政策或用地标准，搭车用地、借机圈地、侵害农民权益等问题和政策执行不到位的地区进行重点督察，做好重大典型案件查处曝光。
加大土地供给，整顿土地市场
2009.5.11
国土资源部《国土资源部关于调整工业用地出让价标准实施政策的通知》
为进一步落实党中央、国务院关于扩大内需促进经济平稳较快发展的重大决策，更好地履行部门职责，充分发挥地价政策在宏观调控中的作用，对《工业用地出让价标准》实施政策进行适当调整。
2009.12.17
五部委《关于进一步加强土地出让收支管理的通知》
将开发商拿地首付款比例提高到五成，且分期缴纳全部价款的期限原则上不超过一年。
对于开发企业争当“地王”、地方政府过度依赖“土地财政”，具有一定的遏制作用。
2010.1.10
国务院“国十一条”
增加住房建设用地有效供应，提高土地供应和开发利用效率。进一步加强土地供应管理和商品房销售管理。
为2010年末的房地产市场定下了基调：遏制房价的过快上涨，阻止行业外资金的流入，遏制投资、投机需求，同时增加房屋供给，以起到平抑房价的作用。
2010.2.22
央行、银监会《关于贯彻落实国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》
要求查实存在囤地、炒地、捂盘惜售等违法违纪行为的房地产开发企业，金融机构不得发放新增贷款，已有贷款要迅速采取保全措施。
2010.3.11
国土部《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》
要确保保障性住房、棚户改造和自住性中小套型商品房建房用地，确保上述用地不低于住房建设用地供应总量的70%。要严格控制大套型住房建设用地，严禁向别墅供地。《通知》还明确提出，土地竞买保证金不得低于出让价的20%。
资料来源：《中国企业家》根据公开资料整理
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