[摘要] 万达、亿丰、汇丰、联盛、苏宁、宏元、中环、明发、中茵、瑞林、红星、金奥、悦达、雨润、九升……相较于淮安的城市规模，淮安的商业综合体数量确实较多。据统计局数据显示，截至2013年年末，全淮安市常住人口总量为482.69万人，而五区常住人口不过267.56万，经过换算不难得知，淮安五区的理想综合体数量不到8个。
【淮安房天下讯】综合体作为近年城市发展的重要业态，在淮安落地生根的速度十分惊人。继万达落户之后，淮安各板块的综合体如雨后春笋拔地而起，比如扼居开发区翔宇大道的亿丰，比如扬言要打造“淮安第三大商圈”的红星。
在淮安大大小小数十座或已招商运营、货还在计划打造的综合体项目中，有选择择址新城新区新版块欲填补空白一展身手的，比如生态新城的金奥国际中心，也有誓守主城黄金地坚信地段决定一切的，比如已经运营的汇丰CBD，比如还在做地下工程的宏元。
不管怎么说，商业综合体已在淮安各区遍地开花。万达、亿丰、汇丰、联盛、苏宁、宏元、中环、明发、中茵、瑞林、红星、金奥、悦达、雨润、九升……相较于淮安的城市规模，淮安的商业综合体数量确实较多，有业内人士提出了“过剩论”，认为如此数目的商业综合体对于淮安来说已经太多了。
相关机构报告显示，一个城市综合体辐射人口基数可达到35万人。据统计局数据显示，截至2013年年末，全淮安市常住人口总量为482.69万人，而五区常住人口不过267.56万，经过换算不难得知，淮安五区的理想综合体数量不到8个。而淮安五区目前商业综合体项目远超此数、综合体项目辐射范围又有缩小之势，这一切都述说着商业综合体的前景不明。如今，商业地产投资风险可谓较大。
2013年占据淮安市区的沃尔玛的关门，敲响了淮安商业运营警钟。而在开业较早的综合体万达广场运营中，人气较旺的多为餐饮类产业，百货业的人气还要依靠打折来拉动。但打折又能优惠多少？地租、人工、水电成本费摆在那里，再便宜也没有网上购物便宜。
面对这些问题，淮安商业地产应当如何面对？，不扎堆也别独处。扎堆易有竞争压力，独处偏远地段客源量又少，因此合理布局商业位置很重要。再者，有亮点。如今几乎所有的商业综合体的主要功能都是逛街、吃饭、看电影，这种缺乏亮点的经营模式很容易被替代，不如确立属于自己的特色经营方式，更容易让人记住。
话说回来，小编记得某青春文学作品上曾经说“商场就是个空旷的空调间”，想想那“空旷”的画面也是醉了。只希望淮安的商业综合体们不要如此才好啊！
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如今，城市综合体已然成为潮流，投资者选择综合体时，选择有成功开发经验的开发商，或者有专业团队来独立运作的项目，可以降低风险。
全程运营能力很重要
综合体和住宅的区别就是：不是一锤子买卖。“住宅销售交房之后，开发商全身而退，而综合体的大量写字楼、商业等均为开发商持有，如何包装打造，最考验开发商的运营能力。综合体的开发几乎涉及房地产开发的各种产品形态，招商和商业模式的确定很重要，不是模仿高档写字楼或购物商场那么简单。
自持比例越高越安全
业内人士表示，目前做得比较成熟的综合体，如万象城商场内集中型商业都是自持，这种自持比例表示华润集团将花费大手笔来经营以保障购物中心的人气与销量，也间接的保障了周边商铺及写字楼的人流量与。所以投资者在选择投资时，对于开发商自持比例、自持物业位置等都要做详细核实了解，这样才能让投资不至于打水漂。
开发商专业+地段+运营=成功
综合体是项浩大的工程，动辄几十万平方米的面积，对资金的要求很高，品牌开发商有充足的资金做后盾，基本不会出现资金链断裂而停工。他们有自己专业的团队，可以游刃有余地操作各种物业。但为追逐利润的化，有些开发商利用购房者对综合体还不十分了解的特点，把商住混合型项目说成是城市综合体项目，并以此向外兜售。其实两者的区别很大，从产品的呈现，到后期的服务乃至的保障，都不具可比性。
投资综合体物业，需要仔细观察周边区域是否发达，人流、物流量能否达标，是否还有其他知名的品牌店加盟，这些都要纳入购买前期的考察之列。
办公和生活设施的配置是否舒适，酒店品牌如何，商家的口碑怎么样，各类物业之间会互相影响，一荣俱荣，一损俱损，这对后期的投资保障也很重要。
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