[摘要] “年初松，年底紧”是银行信贷发放的惯例，转过年来，不少购房者发现，今年房贷丝毫没有宽松的迹象，仍然限制额度，放缓审批节奏，甚至提高了房贷利率。房贷再度收紧，购房者负担不断加重的情况下，购房者的买房策略应该如何制定呢？
“年初松，年底紧”是银行信贷发放的惯例，但是今年，个人房贷业务遭遇“开门紧”。转过年来，不少淮安购房者发现，今年房贷丝毫没有宽松的迹象，仍然限制额度，放缓审批节奏，甚至提高了房贷利率。房贷再度收紧，购房者负担不断加重的情况下，购房者的买房策略应该如何制定呢？
马年楼市 房贷遭遇“开门紧”
与往年“年初松、年末紧”不同，马年春节后楼市个人房贷业务遭遇“开门紧”，不仅首套房的八五折利率优惠“绝迹”，银行的放款周期也未见松动，贷款购房者恐怕要继续等待了。
分析人士认为，目前银行资金处于紧平衡状态，与往年上半年额度宽裕不一样的是，2014年各家银行对一年内的贷款额度要求更严格，要求保持月平衡，避免年初冲量。同时，因年前积压的贷款单比较多，在贷款额度没有明显增加的情况下，2014年1月还要消化2013年12月积压的贷款放款，导致如今放款的压力很大。
房贷利润被摊薄遭弃
基于对2014年的整体预判，银行对采取优惠房贷的意愿降低，加之在2013年底，中央明确要求对于房价上涨过快的一线城市要严格落实差别化住房信贷政策，也使得银行进一步紧缩房贷。在楼市宏观调控未见放松的大形势下，相比较利润较薄的个人房贷，银行更钟情于将贷度投向利润更高的企业贷款。
“现在银行信贷额度本来就紧张，房贷业务利率太低，各家银行更愿意投向利率高的信用贷款和企业贷款。”一家中小银行的支行负责人认为，这主要是因为房贷利润率低，一些银行调整信贷结构。
房贷的基准利率只有6.55%,而信用贷款高达18%左右。“关键是存款成本高了，余额宝、理财通的年利率动辄就6%、7%,怎么用来做房贷?”上述中小银行的支行负责人抱怨说。
更有分析人士指出，2013年年底银行钱紧，很多银行的保本理财突破了6%-7%，在这种情况下，房贷特别是首套房贷款的折扣自然减少。预计2014年，房贷将很难有宽松的节奏，贷款难将持续全年。
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淮安购房者负担加重
某家银行利率上浮5-10%
目前淮安首套房的首付仍为房款的30%，部分银行首套房利率出现上浮。对于今年年初房贷市场额度紧张的情况，一位从事多年信贷业务的客户经理坦言，目前房贷利率比较低，很多银行感觉到不挣钱，因此不愿过多投资于此，再者是由于年前很多对房地产市场的调控政策出台，为了防范房价下跌的风险，因此很多银行在从事房贷业务时也更加谨慎，暂时放缓房贷业务。
据房天下了解，各大银行首套房贷现在已无折扣等政策优惠，对于众多刚需购房者来说，每个月的还款支出又增加了一笔，让刚需一族背上了更严重的还贷包袱。
公积金二套房、大户型贷款将受控制
住房公积金贷款，为购房者较快、较好地解决住房问题提供了保障，成为很多年轻购房者的选择。
春节期间，山东省出台公积金管理新政，将劳务派遣人员纳入住房公积金制度覆盖范围；在公积金的支取和使用上，也做出了若干新规定。在市民关心的公积金贷款方面，重点支持职工基本住房消费，适当向低收入缴存职工倾斜，合理控制二套房、大户型等贷款发放，杜绝投机性购房贷款。合理确定住房公积金个人购房贷款额度和期限，优化业务流程，改进担保方式。
记者联系了公积金管理中心，工作人员表示目前淮安公积金依然维持二套房上浮10%的规定，对二套房贷款并没有控制。但是就记者了解周边用公积金贷款的购房者，公积金放贷时间有所放缓，对购房者买房造成了一定的影响。
可以预见，新政出台之后，虽然各地区落实需要时间，但是公积金二套房和大户型贷款收紧，或许只是时间问题。
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贷款收紧 买房策略如何调整？
据个人房产金融服务专业机构的统计数据显示，在首次置业人群中,使用贷款的比例在70%左右。贷款利率提升，无疑提高了刚需群体的购房成本。对于准备贷款购房的群体来说，市场永远在变，合适与否没有标准答案，主要取决于自身经济能力和购房需求。不过，业内人士建议，贷款买房要考虑以下因素。
买房之前要做好购房预算
买房之前首先需要考虑的当然是资金问题。购房者要充分从自身收入水平、现有存款额、可获得的贷款额度及向亲友借款额度等资金来源因素，正确估算实际购买能力，以便最终确定所要购买的房屋类型、面积和价位。
业内人士认为，买房者要根据需要和支付能力综合考虑，先买支付得起的房子，再买喜欢的房子，其要诀是审慎地计算个人净资产。净资产值是个人支付能力的底牌，对上班族来说，还包括三个月支出的总和，以便应急。个人资产中，净资产是可随时支配的款项。对自住型的购房人来说，通过以小换大，由远到近，比一次性进入高尚住宅更实际。因而准确计算个人净资产是把握购房能力的前提和基础。
此外，业内人士建议新人们每月还贷数额控制在两人总收入的50%以内，30%左右最为合适。房贷不能超过个人或家庭收入的4成。按照国际标准，贷款购房者每月还贷的数目不要超过个人收入的25%，这样对生活质量的影响基本上不大。
房贷利息的两种计算方式
在贷款买房的情况下，买房贷款计算利息主要取决于首付数额、还款方式(等额本息还款或等额本金还款)、按揭念书、银行利率等。由于国家政策在变，所以银行利率和首付数额都可能变化。所以计算银行贷款买房利息时，应根据实时数据计算。银行贷款买房利息的计算取决于个人购房贷款还款方式的不同。
1.按月等额本息还款，等额本息的特点是整个还款期内，每月的还款额保持不变。贷款人可准确掌握每月的还款额，有计划地安排家庭开支。
2.按月等额本金还款，等额本金的特点是本金在整个还款期内平均分摊，利息则按贷款本金余额逐日计算。每月还款额逐渐减少，但偿还速度保持不变。这种方式比较适合于还款初期能力较强并希望在还款初期归还较大款项来减少利息支出的借款人。
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