[摘要] 近日，甘肃省卫生厅官方网站关于打通“任督二脉”的消息引发热议，在网友拍砖之余，甘肃省卫生厅厅长很专业的向大众解释了先打通“任脉”才能打通“督脉”的养生道理。而这一周期性观点，放到当前楼市似乎也有暗合。
近日，甘肃省卫生厅官方网站关于打通“任督二脉”的消息引发热议，在网友拍砖之余，甘肃省卫生厅厅长很专业的向大众解释了先打通“任脉”才能打通“督脉”的养生道理。而这一周期性观点，放到当前楼市似乎也有暗合。
在过去的5月份，开发商们借助价格战，引导刚需入市“火了一把”。据中指研究院数据显示，5月40个大中城市，逾八成城市成交量环比上涨。其中，四大一线城市，北、上、广、深5月的成交量均创下限购以来新高。
伴随着成交量的逐步回升和成交价格的企稳，被称为“刚改”的改善性需求入场，针对改善型购房人的中高端项目也集中入市。综合机构数据来看，北京6月计划入市的33个项目中，包括别墅、公寓、花园洋房等类型的中高端项目占据一半左右，这无疑是调控以来的罕见现象。
楼市存在一定的周期性，如果说此前开发商勉强打通“刚需”的“任脉”，小胜一把，接下来能否顺利冲破“刚改”的“督脉”，还不好说。目前房地产企业库存较高，周转压力和资金压力仍较大，尤其是限购、限贷这些对楼市影响较大的根本政策并未松动。近日住房和城乡建设部就针对部分城市以“稳增长”为名拟放松楼市调控的举动做出回应，要求各地“严格执行”调控政策，以“巩固调控成果”。
应该看到的是，楼市仍处在价格的博弈阶段，无论是占据主力的刚性需求，还是新近入场的“刚改”，对于价格均十分敏感。开发商应慎重“试探性涨价”，否则“真气逆行”，前功尽弃，更何况改善性需求本来就有限，应该倍加呵护。
接下来能否打通“刚改”的“督脉”，就在于开发商的产品品质及定价策略。价格战对于刚需人群最为有效，但“刚改”人群相对而言年龄偏大，且已有过购房经验，对房子本身品质的要求则更高，单纯的价格战不再有效。
据亚豪机构此前一项关于购房者换房原因的调查显示，选择面积小、不够住的网友居各选项首位，其次是对小区环境及物业服务不满意，再次是由于孩子上学不方便。因此，“刚改”人群无疑会综合评价物业的类型，以物业产品品质、社区环境等指标为主要考量因素。
此前以金茂府、西山壹号院为代表的一批中高端项目，均以过硬品质和较高性价比取得火爆销售业绩。接下来，楼市或将在价格战的基础上升级为品质战，产品品质较高、定位准确的产品，势必将在下一轮竞争中胜出。
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6月7日，央行宣布降息0.25个百分点。
宏观经济下行压力和政府刺激经济的力度可见一斑。与此密切相连的是，房地产市场调控会不会放松，房价会不会反弹？
值得注意的是，前不久房地产市场还出现了一种新情况：恐慌性购房。
北京某房地产媒体人士透露，最近一个星期内，连续接到朋友电话，请其帮忙跟开发商“打招呼”买房，她接到30多个这样内容的电话，帮十几个朋友买到了房子。
她不由感慨：“人们都疯了？又开始疯狂买房了？”
北京市房协似乎也注意到了这个情况，紧急召开发布会澄清：当前并非恐慌性购房，而是刚需性购房。
5月份北京市商品房交易量达到了8400多套，同比和环比都出现了较大的涨幅。但是，北京市房协认为这是刚需入市的结果，目前购房者当中，有九成比例为刚性购房需求。
说到这里，可能很多人不相信，但是目前北京市商品房购买当中，的确有七成比例为首套购买。
这里面同时有个概念是需要澄清的：刚性需求到底是什么？
实际上，刚性需求并不是大家惯常理解的：年轻人、结婚、首套房的概念。而是包括了首次置业需求、改善性购买需求。
也就是说，如果家里只有一套房子，卖掉了，再买一套大的，这种改善性需求也被称为刚需。
于是，人们就会看到一种情况，目前北京市房地产市场成交最旺盛的房子有两种：郊区的，总价在100万甚至以下的，单价在1万左右的房子；另一种就是在北京核心城区，但是性价比比较高的中高档房。
例如，北京南五环以外的龙湖时代天街项目，房价直接降到1万左右，成为北京楼市交易量的楼盘之一。这代表了上述的类刚需楼盘。再如，北京东四环附近的保利东郡项目，最近因为每套降价80万元而出名，均价3.8万元/平米带非毛坯，成为东四环这个改善性购买需求的区域的热销楼盘。这代表了第二类的刚需性改善性需求。
应该说，这两类需求的释放，是调控部门乐于见到的。刚性需求和刚性改善性需求都是为了自住，不是炒房，不会推高房价。另外就是，需求的释放，可以缓解冰冻的市场，为饥渴的政府财政缓解资金压力。
如是这样下去，当然好，这似乎是上下最理想的房地产市场发展状态。
然而，这两类需求的释放，怎保背后不会带来投资性需求跟进呢？开发商在交易极度不活跃的时候，自然是只能降价，然而这两类刚性需求释放以后，可以缓解开发商资金链，有的开发商就会借机提价，如果这个时候，投资性需求借机进场，就会带来新一轮房价上涨，控制不好，房价上涨就会失控。经年累月的房地产调控成果就会付诸东流。
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这正是住建部等主管部门所担心的。
一位住建部官员对笔者坦承：每次让地方政府紧缩房地产的时候，地方政府总是拖着，或者打折执行中央的政策；而每次宏观经济出现问题，要放松房地产市场时，地方政府总是抢先去做，而且力度比中央的大得多。
这也是为什么调控起来，总要“一刀切”式去严控房地产市场的原因。
当前，正是房地产市场的一个关键时点。一方面，宏观经济下行压力很大，国务院提出将保增长放在更重要的位置。6月7日，央行甚至下调利率0.25个百分点。然而，当前宏观经济中存在的需求萎靡的问题短期内难以缓解，地方政府急于求助房地产市场来恢复地方经济。
另一方面，购房者的资金累计已经很大，经过2年多的调控，很多中产家庭累积了很多货币资金，有的是因为限购问题，有的是因为观望房价，更重要的是股市等其他投资渠道并不能带来比较大的，而且充满了风险。
很多投资者都认为房地产市场在经历了2年多的残酷生存环境考验后，房价已经跌到了一个比较理想的“抄底价”。
我们并不能否认5月份大中城市出现的交易量大幅度上扬，其中存在一定的恐慌性购房因素。
如果按照上述刚需性购房的划分标准，我们也可以将恐慌性购房划分为几类：一类是具有购房资格的刚需性购房家庭，等待了很久，担心房价上涨的家庭；二是担心手里货币缩水，而投资购房的家庭。
当前，很多购房者担心宏观经济下行的压力下，政府再度出台2008年那样的大规模刺激经济的政策，带来房价的报复性上涨，因此恐慌性购房的举动不是没有。
但是，如果地方政府在此刻能够严守限购条件，就能有效将投资性购房需求挡在门外，为宏观经济调整和房地产市场调控创造条件和提供空间。
此外，金融部门也要严守房地产金融的政策底线，不能放松二套及以上房贷的控制政策，而且要对开发商开发贷款进行比较严格的控制。
应该说，当前是考验房地产调控执行力的关键时刻。
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