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淮安楼市成交量"断崖式"下跌 销售均价涨了66元

中国江苏网  作者:A   2017-03-14 16:45

[摘要] 自年初“淮五条”实施以来,淮安楼市迅速“刹车”,但坊间关于房价涨跌的“意见博弈”以及政策下“实际博弈”的结果,却呈现出了较为强烈的反差——继续看涨的不在少数,而实际成交量却已明显滑落。

自年初“淮五条”实施以来,淮安楼市迅速“刹车”,但坊间关于房价涨跌的“意见博弈”以及政策下“实际博弈”的结果,却呈现出了较为强烈的反差——继续看涨的不在少数,而实际成交量却已明显滑落。昨天,记者从官方渠道获取的数据显示,2月份,市区成交住宅2991套、成交面积34.75万平米,环比上月的10008套和116.03万平米,均大降了70.1%。

从价格上看,2月份市区住宅每平米销售均价为5690元,环比上月的5624元,每平米仅涨了66元,价格十分稳定。可见,就短期而言,“淮五条”新政已然产生了立竿见影的效果。

成交量“断崖式”下降

自量是价的先行指标,且比价格更真实可信。近,但凡留意一下淮安网上楼市公开的淮安住宅实时网签数便可发现,新政以来,全市每日成交住宅多在一二百套,很少出现日成交超过300套的情况。而在2016年尤其是当年的下半年,日成交四五百套是很常见的情况,这说明新政后淮安住房成交已经出现了明显回落。

新政之前,生态文旅区是淮安楼市的领涨板块,此次同样“领跌”销量榜。数据显示,1月份生态文旅区销售住房915套,2月份仅销售151套,直线下跌超八成,降幅为83.5%。清江浦区在2月份仅比生态文旅区多卖了一套住房,比上月的2211套锐降93.1%。2月份卖房降幅“相对好些的”是淮安区、开发区和淮阴区,分别卖房1241套(1月卖房1373套,环比降9.6%)、692套(1月卖房2575套,环比降73.1%)和561套(1月卖房2342套,环比降76%)。

实际上,住房成交的明显回落与此前楼市的大卖紧密相关。这是因为在新政之前,楼市热卖形成了特别大的成交基数,这个不正常的高基数正是楼市新政出台的一大背景。如果将比较周期放得更长远一些,当前的成交量与2016年之前日成交一两百套相比,并没有那么大的差距。需要指出的是,过高的成交量和过低的成交量都不为市场所乐见,也是不健康的,而新政之下短暂的低成交量则属于正常现象,它是市场各参与方观望、试探和博弈的开始。

销售均价涨了66块钱

实际上,“淮五条”大的“杀手锏”房价销售备案制就是为了限价、控价,目前来看基本实现了预期目标。从记者抄录的数据看,2月份市区住房销售均价为5690元,仅比上月涨了66元。分板块来看,生态文旅区仍然是贵的板块,每平米均价为6784元;其次是原清河区,价格为6172元。其他板块也都过了“五字头”,其中开发区为5546元、淮阴区为5472元、淮安区为5236元。

相比新政前的1月份,生态文旅区、原清河区、淮阴区的销售均价都出现了不同程度的下降,但跌幅不算大。而淮安区、经济开发区、原清浦区的房价则有所上涨。总体来看,新政后的房价走向,是一个“挤泡沫”的过程,也是一个价值洼地再发现的过程,从而形成一种区域板块间价格、价值的再平衡。

“就是要把价格控制住”

“淮五条”之后,观望气氛又起。某楼盘置业顾问告诉记者,相比年前近乎“疯狂”的程度,2月份前来看盘买房的人已经明显减少,“从年后到现在,楼市已明显冷谈了不少,感觉又跟以前差不多了”。一位交了购房认筹金的张先生也在犹豫,他所认购的楼盘近期即将开盘,届时买还是不买“确实挺犹豫的,到时还是看价格吧”。

“政策的目的就是要把价格控制住。”市住房管理部门一位负责人告诉记者,政策出台后,老百姓的购房预期下降以及部分开发商“变相捂盘”等现象,是导致实际成交下降的主要原因,“有的开发商想涨价卖却过不了网签这一关,有的想抬高价格备案又备不了案,所以他们也借此在观望”。不过,政策的初衷和预期肯定都是为了防止房价的大起大落,从而促进房地产行业健康平稳的发展,而市场观望的情绪还会暂时持续下去。

银行贷款1/4投向了房地产,去年新增贷款中有45%是房地产贷款,所以房地产泡沫风险是金融风险里面很重要的一部分。由于楼市地域性差别大,不同城市的房价涨幅所包含的泡沫风险也不一样,所以在金融调控方面,希望银行从自己的实际出发,稳健、审慎地把握对房地产市场的资金投放,包括对开发商和居民个人。”银监会主席郭树清此前就房贷如此表述。实际上,淮安部分商业银行自今年以来已然放缓了放款速度,有银行工作人员就告诉记者,“现在放款要向省行申请额度,给多少额度才能放多少,所以也出现了排队等贷款的情况”。(记者 卜英宝)

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