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房屋延期交付能退房吗?

淮海晚报   2017-01-04 20:14

[摘要]   近日,市民孙先生拨打本刊“房子那些事”专栏热线,咨询关于期房买卖的问题。2015年年初,孙先生在市区某楼盘贷款购买了一套商品房,合同约定2017年上半年交付房屋。

  近日,市民孙先生拨打本刊“房子那些事”专栏热线,咨询关于期房买卖的问题。2015年年初,孙先生在市区某楼盘贷款购买了一套商品房,合同约定2017年上半年交付房屋。可是,孙先生发现,整个2016年,这个楼盘几乎没有施工。“看这施工速度,肯定要延迟交付,可我急着要房子,能不能现在退房?”孙先生问道。更让他担心的是,已经掏出去的首付款和还了两年的贷款还能拿回来吗?的确,房子不是一件普通商品,能想退就退吗?退房需要哪些条件?记者就这些问题咨询了律师、银行和相关政府部门。

看法:属于“预期违约” 可提前解约退房

江苏昊震翰律师事务所卞恒亮律师和淮安农村商业银行法务经理陈勇均认为,像孙先生这种情形,从法律层面来看,是可以退房的。

“这种情形可视为《合同法》中的‘预期违约’情形,即一方预见另一方在履行期限到来时,将不履行或不能履行合同。”陈勇说,而“预期违约”属于合同法定解除的情形之一。据此,孙先生可以单方要求提前解约。

卞恒亮律师则解释说,从法律角度来说,在商品房买卖中,只要满足买卖合同中预先约定的解约条件,房子是可以退的。除此之外,房屋买卖合同签订后,基于《合同法》中的“不安抗辩权”,还有两种情况下,购房人也可提前解约退房:种情况是,购房人按约定履行了合同义务,但房地产开发商的施工进度明显拖后,预计无法在约定日期交付房屋;还有一种情况是,房地产开发企业面临严重的经营问题或法律诉讼,无力继续完成房产开发。因此,总的来看,孙先生退房是能够寻得法律支撑的。

提醒:退房有风险 尽量别走这步棋

不过,接受采访的相关人士都不建议孙先生真的去走“退房”这步棋。因为且不说法律诉讼程序繁琐,即使判决下来了,开发商无力偿还的可能性很大,购房者或将面临“两手空空”的尴尬,既没了房子,也拿不回钱,而且还要继续自己偿还银行的房贷。

陈勇提醒,购房者和开发商签订的房屋买卖合同与购房者和银行签订的买房贷款合同是两个不同的契约关系,当房屋买卖合同终止时,贷款合同不会终止。“也就是说,买房贷款的钱,必须由购房者自己偿还给银行,因为欠银行钱的是购房者,而不是开发商。如果退房了,购房者可向开发商要回房款,还清银行贷款,并和银行解除贷款合同,然后到房地产交易管理部门办理注销手续,完成退房程序。但如果购房者未能从开发商处要回房款,购房者仍然只能自掏腰包还清银行贷款。”

此外,从实际操作上看,一位相关部门的业内人士表示,通常商品房超期一年未交付的,能够获得较有力的退房支持,而未超一年的一般由双方协商解决,且只能按合同违约进行赔付。

“所以,为了避免‘退房’尴尬的发生,市民在购买商品房时,好事先了解清楚该房地产公司的实力强弱、经营状况以及整个楼盘的销售情况等,以此判定这个房子的可靠性。”卞恒亮说,此外,购房者还应注意保留相关“证据”,如认购书购房合同、开发商书面通知、短信息、报纸公告、销售广告、照片、录像、政府相关部门证明等证据材料,以备在维权需要时使用。

小贴士

开发商延期交付房屋

业主可主张获取“违约金

根据我国《合同法》,房地产开发企业应该按照合同约定的交房时间交付商品房,交付的,应当承担交付的违约责任。

根据情况及合同约定,购房者可以选择解除合同或要求支付交房违约金或者赔偿损失。购房者和开发商可在房屋买卖合同里约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。如果合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法的,可以按照延期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。

合同既约定违约金又约定了赔偿损失的,不能同时适用,可择一较高者适用。违约金或赔偿损失基本都是对违约造成一方损失的补偿,解除合同后,一方仍然会存在损失,至少会发生购房款利息的损失,该损失应当补偿,因此解除合同和违约赔偿可以同时主张。

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