[摘要] 最近有网友在论坛揭露了一组血淋淋的数据，详细计算了淮安大学城板块郁金蓝湾的高层成本，最后估算出的结果令人震惊：不考虑人员开支、营销广告等其他费用，郁金蓝湾4-7#楼高层仅地价、建筑造价、税金此三项成本便高达4054.38元/平米；而目前郁金蓝湾在售高层均价不过才3900元/平米——妥妥“亏本赚吆喝”的节奏。
无数次听业内人士感慨淮安房价之低、房地产利润之薄，甚至听说淮安有的楼盘亏本销售，但淮安的房价到底低到什么程度、利润少到什么程度，一直没有直观的感受。
最近有网友在论坛揭露了一组血淋淋的数据，详细计算了淮安大学城板块郁金蓝湾的高层成本，最后估算出的结果令人震惊：不考虑人员开支、营销广告等其他费用，郁金蓝湾4-7#楼高层仅地价、建筑造价、税金此三项成本便高达4054.38元/平米；而目前郁金蓝湾在售高层均价不过才3900元/平米——妥妥“亏本赚吆喝”的节奏。
版主：郁金蓝湾成本4054.38元/平米起
郁金蓝湾的版主“缘尽梦临云”在“【原创】版主上任做贡献！郁金蓝湾高层单价估算”一帖里详细列举了郁金蓝湾的开发成本：
“大体来说房子的成本包括地价、造价和税金，假设开发商在出售一套房子时其中的要交的税比例为出售价的15%
设地价为a、造价为b、税金为c、利润为d，开发商定价单价为X
那么X =a+b+c+d，c=15% X
郁金蓝湾拿地价33400万元，楼面地价1060.48元/平米
一期二标段4-7#楼，总建筑面积81486.4平米，造价194405648元，折合建筑单价2385.7元/平米
X=1060.48+2385.74+15% X+d
假设开发商利润为0，即d为0
得到X=4054.38元/平米
网友：开发商得哭死
以郁金蓝湾为例，上面计算的4054.38元/平米还不是房子的全部成本——除了土地开发成本、房屋开发成本和税费，每家楼盘的开发成本还包括配套设施开发成本、代建工程开发成本、营销费用、银行利息……
成本如此之高，令无数楼盘尽折腰。难怪有网友在下面跟帖：“这样看来淮安的房价还真没什么降价的空间。”
还有网友称：“那开发商等着哭吧，看看周围的楼盘，公园龙湾才3780，价格还在往下走，公园龙湾、金泽苑、郁金蓝湾最终的价格会在3500左右，大家看吧。”
从中指研究院监控的数据来看，从去年10月开始，淮安市区房价就开始下行，但如果价格洼地大学城的房子成本都在4000元/㎡以上，那么淮安的房价还有多少降价空间？
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业内：淮安房价真心“良心价”
淮安房价真心低，事实上，早在2012年，东城江南销售总监王荣海就表示：“（楼面价）加上现在的建筑成本、工人工资，包括银行的利息，大概估算下来开发商所有的成本其实相当高，像市区楼盘后期如果价格低于4000元就会亏本。”
淮安仁基置业有限公司(香缇豪庭)常务副总宋凯也说过：“淮安很多楼盘的售价‘紧贴着成本价在飞’，还有部分楼盘在某些阶段的售价会低于成本价，比如刚开盘时低价入市，为了刺激市场往往成本价销售甚至稍微亏一点，在后期人气提升后再提高价格。”
策联伟业地产副总经理王洪彬称：“房地产的净利润不到15% ，还要冒着售楼处被砸、挂横幅、送花圈的危险。”道尽了淮安地产圈的辛酸。
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延伸：一套房子究竟该值多少钱？
近日，一则“一套房子该值多少钱？”的报道引发网友热议。文中提到的“建筑安装成本不超过2000元/平方米”的说法，引起网友们的激烈论战，有人认可，有人反对。一套房子到底该值多少钱？房价到底由什么决定的呢？
一套房子成本到底有多少呢？要明确一套房子的成本，首先要确定土地成本；其次是政策成本，包括银行贷款利率、房产的各种税率等；最后才是房子本身的造价成本，也即钢筋水泥等加上人工成本。
业内人士表示，如果只计算建筑成本，2000元/平方米左右确实可以达到，但这其中并不包括配套、绿化建设等费用。但在市场经济中，房子并不只是钢筋水泥加砖头，房子的定价要纵观全局。
那么，房价到底是由什么决定的？房价惯性、地价、供需关系是影响房价的主要因素，其中房价自身的贡献度，达到70%；如果北京三环内的房价是3万，突然来个地产商盖起房子只卖5000元/平方米，且不说他赔不赔钱，这种举动就是明显不合群的。其次是销竣比对房价的影响，再就是地价，两者加起来对房价波动的贡献达到近30%，但地价的贡献不足10%。
如果用现代经济学的供求关系来给房地产定价，供不应求之时，房价就会上涨，供过于求之时，房价就会下跌。这就是为什么北上广等一线城市房价过万还抢破头，而三四线房价已经接近成本价还卖不出去的原因。
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