[摘要] “金九银十”是房地产传统的销售旺季，然而，今年的“金九银十”能否如期而至，却是一个悬念。
“金九银十”是房地产传统的销售旺季，然而，今年的“金九银十”能否如期而至，却是一个悬念。
6、7月份以来的成交量持续回升，使得不少楼盘又动了涨价的心思。无论是北京、上海这样的一线城市，还是天津、南京这样的二线城市，都出现了不少涨价楼盘。近日国家统计局公布的7月份70个大中城市房价显示，新建商品住宅价格环比上涨的城市达到50个，持平的11个，环比下降的城市只有9个。而房价的上涨，已然对不断回升的成交量造成了冲击。据统计，8月中上旬，54个主要城市新建住宅成交量出现了环比下滑。
接受采访的业内人士普遍对新金融记者表示，经过大半年的释放，刚需在一定程度上展现出乏力苗头，若此时房价快速上涨，将直接造成成交量的下降，影响即将到来的“金九银十”楼市成交。
房价上涨
国家统计局公布的数据显示，7月份70个大中城市新建商品住宅价格环比上涨的城市达到50个，70个城市新建商品住宅价格平均环比上涨0.14%，与6月0.02%的涨幅相比，7月涨幅显现出继续扩大之势。而在6月以前，70个大中城市新建商品住宅曾连续9个月环比下跌。而50个房价环比上涨城市的数量，比6月份足足翻了一番，甚至超过了上半年新房环比价格上涨的城市数量总和。
在不少城市，也传出涨价楼盘增多的消息。在北京，中原市场研究部统计数据显示，在7-8月连续两月均在北京签约榜单前100的住宅项目合计有55个，这55个项目占据了当月签约的6成以上，在8月截至21日的价格变动中，价格出现环比上涨的有40个，占到这些项目的73%。在上海，上海易居房地产研究院近日发布的研究报告显示，自去年底以来连跌数月之后，今年6月份上海商品住房价格指数环比小涨0.2%，7月份销售均价仍有所反弹，且不少楼盘收窄了之前的优惠幅度。尤其是即将试运营的轨道交通13号线和11号线沿线楼盘，近期纷纷提价。在天津，包括大悦城、新汇华庭、华润橡树湾(楼盘资料 业主论坛) 等之前的热销项目，也在7月份纷纷提价几百元至上千元不等。
“最近我去看的几个楼盘都在提价，而且售楼员还在不断向看房人暗示接下来还将提价的预期。”天津看房人张先生对新金融记者表示，其之前在某楼盘看好的一套房源，在售楼员明确告知房源价格后，第二天就通知其原先优惠的3个点取消了。“说是前天晚上临时开会，领导要求涨价。”张先生无奈地说。
众多楼盘之所以敢于提价，成交量的不断回升显然是关键原因。不过，6、7月份以来的涨价行为，已经在8月份显现出对成交量的影响。中原市场研究部统计数据显示，8月中上旬，54个主要城市新建住宅合计签约165930套，环比7月同期的182096套下降了8.9%。一线城市中，上海成交降幅超过30%，二线城市中，杭州、南京、武汉等均有近20%的跌幅，三线城市跌幅达到了9.9%，四线城市的跌幅达到了11.7%。
对于8月中上旬成交量明显下降的原因，北京中原市场研究部总监张大伟认为，首先是供应量下滑，大部分热点城市开发商认为在上半年的以价换量中，牺牲了很大的利润，在最近资金缓解以后，都不同程度减缓了供应节奏。其次是近期房价的反弹，对成交量造成了一定冲击。第三是最近督察组的各地督察及不同力度新政的传闻，在一定程度上影响了购房者的积极性。
刚需乏力
在伟业我爱我家副总裁胡景晖看来，上半年成交回升所依赖的刚需，在连续多个月释放后，已经表现出乏力的态势，直接影响到交易量的继续回升。此外，房价上涨造成的短暂恐慌性购房需求释放后，更多买房人选择观望。若调控政策依然不放宽对改善性需求的限制，首置刚需很难独自支撑下半年楼市的继续回暖。
一位楼盘营销负责人也对新金融记者表示，从近两年的规律来看，被称为传统销售旺季的“金九银十”，却往往并不是全年的成交点。“特别是去年，期待中的‘金九银十’，最后却成了成交量迅速下滑的拐点，目前我们在推盘和营销策略上，还是谨慎为主。”该人士表示。
近期房产税扩围传言，以及调控加码预期，也让买房人和开发商胆战心惊。若传言属实，必定增加买房人的观望情绪。对于上半年拼命以价换量，好不容易情况有所好转的开发商而言，接下来的“金九银十”也至关重要。
“70个大中城市新房均价连续两个月环比上涨，使得中国楼市再一次进入空前紧要的敏感期，一旦下半年地方市场成交仍呈现过热行情，则市场的过量反弹或将引发新一轮调控。而这也对买卖双方心态产生重要影响，将直接影响到‘金九银十’的供应量和成交量。”业内人士表示。
(来源：新金融观察报)
连续数周的成交低迷之后，上周末的楼市格局突然峰回路转。从几个楼盘售楼处传来的消息来看，在推盘楼盘价格普遍高涨的情况下，销售情况仍然向好。
业内人士说，这或许表明，刚需、首次改善型楼盘经过半年的连续小幅涨价后，经过一个夏天的价格僵持，开始渐渐被购房者接受，这几个楼盘试了个水，开了个头，“金九”或将以涨价开局。
“小幅涨价，连涨数次”
昨日下午，早报记者来到闵行七宝万科城花新园售楼处。据销售人员介绍，此次加推带装修三房、四房，均价2.8万-2.9万元/平方米，带装修约3500-4000元/平方米，开盘期间可享受9.6折优惠。该销售人员称，此次系楼盘三期最后一次推盘，6月加推时的均价在2.6万元/平方米，“上一次位置不好，带装修约也低。”
上述销售人员说，年初以来，各楼盘都在涨价，虽然每次的涨价幅度不是很高，但是连涨数次。
据周边房产中介介绍，该楼盘二手房源均价在2.6万元/平方米，附近的其他二手房源均价在2.2万元/平方米。截至昨日下午4时，销控表显示，132套房源还剩下30套未订售出。
同样位于闵行的浦江华侨城上周末加推60套两房毛坯公寓，均价2.3万元/平方米，截至昨日下午4时，销控表显示已售出41套。
嘉定龙湖蔚澜香醍售楼处销售人员称，他们也取得了不错的销售成绩，“135套房源还剩下20、30套。”根据销售人员提供的各面积段房源总价，该楼盘70平方米两房均价在1.7万元/平方米，90平方米两房均价在1.6万元/平方米，121平方米三房均价在1.5万元/平方米。
嘉定另一刚需楼盘盘古天地上周末推出36套70平方米小户型两房。据该楼盘相关负责人介绍，周末两天共售出15套，成交均价1.6万元/平方米。“我们对这一销售成绩比较满意，我们本月中旬才临时做出加推决定，蓄客时间很短，样板房推盘前一天才推出，很多客户都不知道加推的消息和房源信息。”
上述负责人称，目前调控状态下，蓄客时间较以往拉长了一倍，以往市场好的时候，1、2个月蓄客达到200、300套是不成问题的。
上周末惟一一个总价高于1000万元的楼盘华润新江湾九里售楼处销售人员称，此次加推的30套256平方米非毛坯大平层总价在1000万-1100万元，开盘推出20万元抵扣50万元优惠，但其未透露销售情况。
房企老总：有点小诧异
业内人士分析，万科城花新园此次定价很高，又是大户型，但从销售成绩上看算不错的，可能跟当地优质改善型产品比较少有关；而浦江华侨城年初公寓房的均价在1.8万-1.9万元/平方米，此次定价上涨了很多，但仍然取得了不错的销售业绩。嘉定新城两个楼盘的开盘情况表明，该板块的刚需房源价格已经重新站到了1.6万元/平方米。
薛建雄说，目前很多开发商宁愿等价格而把推盘时间往后推。
某上市房企营销负责人表示，上周末几个推盘楼盘价格上涨幅度这么大，很令他意外。“目前刚需楼盘价格整体都在上涨，一旦销路打开，会进一步增加开发商上调价格的冲动，同时，也会在9月加大供应。”不过该负责人表示，他个人仍然认为9月刚需楼盘价格大涨的可能性不大。
某外资房企总经理指出，上述几个楼盘在一个周末的销售表现具有一定偶然性，从此前几周的市场成交量价看，这种涨价获得市场认可的论调也缺乏稳定性，同时，上周末推盘的楼盘大多属于小批量推盘，仍然具有很浓厚的试探意味，“少量多批可以使开发商更灵活地制定价格策略，根据市场的反应来制定营销措施。”
该总经理说，受上周末销售业绩刺激影响，预计9月刚需楼盘的供应量会放出来，各开发商会根据各自现金流状况制定相应的价格策略，“不过价格大涨的可能性不是太大，只是与过去相比，不同开发商多了一些策略选择，可以不像过去那样，把以价换量策略执行得那么彻底而已。”
“这个时候价格提得这么高，量走得还能这么快，确实让我有点小诧异，而且其中不乏万科、龙湖这样的品牌房企，对这个情况怎么看，我还真不好说，回去得好好研究研究。”某大型品牌房企华东区总经理说。
“这个时候价格提得这么高，量走得还能这么快，确实让我有点小诧异，而且其中不乏万科、龙湖这样的品牌房企。”
(来源：东方早报)
自从国务院督查组完成房地产调控落实情况后，业内对会否出台楼市新政的猜想一直未断。面临楼市旺季金九的来临，不少房企也是摩拳擦掌想要“保价提利”。金九楼市走势究竟如何，业内人士预计，房企或将抛弃以价换量的销售策略，但“量增价稳”，房价不会大幅上涨。
房地产调控政策走向引发猜想
今年3月以来，各地楼市成交量呈现持续上涨趋势。伴随着成交量的节节攀升，房价也开始逐渐回暖，止跌回升。楼市的异动也受到了中央的重视，7月底开始，国务院派出8个督查组对16个省市贯彻落实国务院房地产市场调控政策措施情况开展专项督察。此次督查的重点为：住房限购措施、差别化住房信贷政策、住房用地供应和管理、税收政策执行和征管等情况。
督查组返京后，未来会否有新的调控政策出台不断引发业内猜想。
有媒体报道称，国务院督查组对大部分地区执行楼市调控政策情况表示满意，新的政策暂无出台的必要。但也有业内人士猜测，目前国家手握多项调控政策，房产税试点范围扩大、提高二手房交易税等等。有关楼市新政或于八月出台的消息也甚嚣尘上。
“这次督查最主要的目的还是表明中央对执行楼市调控政策的坚定态度。而就短期而言，如果房价出现明显的反弹趋势，新的楼市调控政策出台将不可避免，但政策出台的方向将更趋向于增加市场供应，比如增加住宅用地供应，增加保障房和商品住宅供应等。”伟业我爱我家集团副总裁胡景晖接受媒体采访时曾表示。
而最近的消息是8月24日新华社报道称，住房城乡建设部有关负责人接受采访，介绍了当前房地产市场形势和调控工作。该负责人表示，从这次对16个省(市)开展的督查情况看，个别地方出现了为强调稳增长，通过放松住房限购条件、发放购房补贴等方式，刺激住房消费的苗头。对此，国务院督查组已向有关地方政府提出明确的整改意见，要求出现放松调控政策的地区立即予以纠正，并强调各地不得以任何理由变相放松调控。住房城乡建设部按照国务院要求，正在密切监测房地产市场的变化，会同和配合有关部门，研究进一步强化市场调控的政策措施。
房企现乐观情绪 业内：房价不会大涨
在房企以价换量销售策略下，前7月不少房企销售业绩大增，其中中海、保利、世贸已经完成全年目标的七成。然而房企在业绩大幅提升的同时，销售额增幅低于销售面积增幅，销售单价下降已经成为普遍现象，这也导致房企营收和利润的下降。
而在下半年，资金状况得到改善的房企，或将抛弃“以价换量”的销售策略。据京华时报报道，部分房企内部高层已经认为自己上半年卖亏了，称要在三四季度的产品销售上采取保价提利的策略。
尽管如此，业内人士普遍预计金九楼市“量增价稳”，房价不会大幅上涨。
据新京报报道，高策地产服务机构董事长、总裁陶红兵表示，虽在9月、10月有大量新楼盘入市，但出现量价齐涨的可能性不大。首先，限购抑制了一部分需求，成交量不会出现暴涨；其次，政府对房价的管制和限制，价格出现大幅上涨的可能性不大。但刚需类产品定价将小幅上涨，未来开发商的定价会稳步上升。9月、10月不会出现以价换量的情况，降价的可能性极低。
链家地产市场研究部常清也认为，从现金流入增加来说，目前房企资金状况明显好于去年同期，房企信心由年初的悲观转向乐观。但是目前房企现金流入增加主要来源于信贷政策的放松，再加上下半年地方政府庞大的供地规模和购房者有限的购买力，下半年的地价和房价走势仍然会以稳为主，难现大涨。
(来源：中新网)
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
