[摘要] 近日，保利地产董事长宋广菊在接受相关媒体采访时表示，房地产已经失去天时，企业管理和战略的突破将结束房企“时势造英雄”时代。那么，地产的“黄金十年”是否会再次复制？笔者认为，接下来的三五年内，欠发达的二三线城市将进入房地产发展的黄金期。
近日，保利地产董事长宋广菊在接受相关媒体采访时表示，房地产已经失去天时，企业管理和战略的突破将结束房企“时势造英雄”时代。那么，地产的“黄金十年”是否会再次复制？笔者认为，接下来的三五年内，欠发达的二三线城市将进入房地产发展的黄金期。
首先，城市化的进程决定房地产的发展。任志强曾经高调表示，在中国完成城市化发展之前房地产不会下调。虽然在政策的高压之下，二三线城市房价也开始节节败退，但是，笔者认为，城市化的进程会导致人口的聚集，而这必然会导致对住房的需求。同时，高度、快速的城市发展与升级，使得城市人口对住房的要求也越来越高。
现阶段欠发达城市虽然价格稍有下调，但是成交量却并不俗。以贵阳为例，其3月份房价环比下降0.8%，均价约4812元平方米，但是成交面积却达131万平方米，环比上涨2.5倍。这也意味着，在欠发达的二三线城市对于房地产的需求还十分旺盛，且因为其价格低，也会吸引一大批投资者的眼光，这些城市将会撑起一部分的投资市场。
其次，调控的威慑力已经过去。限购令已经实行了一年多，对于房地产来说，当政策成为常态，也就将引起一波反弹，当然这种反弹会主要显示在成交量上。当接应的政策，譬如房产税等还未完善的情况下，政策调控也就处于相对的空白期。而地方政府在GDP、财政收入的压力下，必定也会放开对房地产市场的部分调控，像近日扬州政府对购买非毛坯房的“奖励”政策就是的明证。虽然业内都在猜测此举会被叫停，但是扬州市政府却公开表示不会停止奖励。在这样的“国家调控趋于稳定、地方政府政策偷偷放宽”的背景下，二三线城市也就有了更广阔发展空间。
此外，在限购初期一直传得沸沸 的“二三线城市限购名单”至今未出炉，而譬如贵阳这样的城市也只在一环内限购，从政策上来讲，这些城市相较上沪广深等大城市有了更多的政策利好。
再次，目前深圳、北京等地的房价并未有太大波动，为什么？因为他们城市发展较早，房地产市场也就趋于稳定。其实，从广州近十年来的房价可以看出，十年前广州的均价还是4字头，但在2002年、2003年稍有波动后，就随即大涨，即使在业内称为“最难的一年”的2008年，房价仍然上涨8.6%，而在黄金的2010年更是上涨近40%，在去年的最严限购的影响下，房价依然有微涨。房地产的发展并不是一蹴而就的，广州在各种调控下房价依然屹立不倒，这也说明，城市化发展较高的城市，房地产的供需市场已经稳定，而一些欠发达的二三线城市显然还没有到供需稳定的局面。
第四，二三线城市的造城计划正开始兴起。在内地的很多二三线城市，在以往的地产发展中，都以本地小企业兴建小楼盘为主。如今越来越多大型房企进入到二三线城市，开始了品牌的耕作；而本地的房企随着资金、经验等的累积，也开始大规模“造城”。大规模的房地产项目一方面提升了城市形象，另一方面这样的产品涌入市场，也必定会带来城市的房价的一番波动。
笔者认为，目前上沪广深等大城市由于人口过多、交通拥挤、购房压力等影响，对一些人群的吸引力在逐渐变小。随着人们对生活品质需求的发展，寻找生态与生活水平更为协调的城市生活会是一个趋势，在此情况下，二三线城市也就有了更多的机会，相信在未来三五年内，就会迎来发展的黄金期。
（来源：信息时报）
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二三线城市楼市出现小阳春 房价走势引强烈关注
最近，在持续对房地产市场调控的政策背景下，各地楼市微调政策频出，继武汉、沈阳、广州以及呼和浩特、南昌等国内二三线城市陆续出台或重申公积金贷款购买首套房优惠政策，今天又有媒体报道，扬州市财政局、市房管局联合出台通知，从今年7月1日起一年内对个人购买成品住房进行奖励，奖励合同价款的6‰。
据了解，扬州对个人新购买的成品住房，建筑面积在90平方米及以下的，对购房人给予所购房屋合同价款千六的奖励；对90平方米以上、120平方米以下的，给予所购房屋合同价款千五的奖励；对120平方米及以上、144平方米以下的，给予所购房屋合同价款千四的奖励。
据北京中原市场研究部统计，自2011年下半年以来，北京、上海、杭州、重庆、成都、厦门、武汉、合肥、南京、常州、吉林、中山、长春、芜湖、广州从化、马鞍山、沈阳等已约有30个城市出台了不同角度的楼市微调政策，政策微调内容涉及限购变化、土地出让、普通住宅标准、税费优惠以及购房补贴等，与此前各地定向“刺激刚需”入市微调政策相比，扬州的直接奖励政策颇引社会关注。
有分析人士认为，扬州市出台此项救市政策主要缘于商品房成交量持续萎缩、土地市场冷清，地方政府财政收入的减少。
据统计，1-4月扬州商品住宅合同成交31.56万平方米，同比下降36.79%，住宅成交2501套，同比下降37.11%。4月，商品住宅合同成交9.29万平方米，同比下降14.18%，环比减少17.42%。
不少人认为，楼市调控逐渐见效，而开发商在目前政策从紧的背景下普遍采取缓开工不拿地的应对策略，这致使很多之前过分依赖房地产的地方政府压力很大。地方政府对调整楼市严控政策的需求强烈。扬州市的调整或成为其他城市的“探路者”，在目前调整房贷的主要手段外，这种更为直接的政府调控政策即或透露出新一轮刺激楼市刚需入市的另一管道。
北京中原市场研究部统计数据显示，截至5月8日，46个限购城市全部延续限购，第三套及以上房产也依然限贷。从目前看，此前明显明确松动楼市调控力度的政策全部搁浅。中原地产认为，调控楼市的目的是回归合理，而不是完全遏制楼市的发展。当前楼市已经进入调整周期。在不放松抑制投资购房的前提下，各地继续出台针对首套房刚需的政策微调的可能性非常大。
但当前楼市均处于宏观调控的敏感时期，扬州此举可能会对其他城市市场心态带来不确定的干扰，由此可能引发其他城市借机发布相关政策。链家地产认为，扬州的此项政策可能很难长期施行。
（来源：中华工商时报）
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