[摘要] 虽然一季度信贷政策出现了明显的宽松趋势，但在中央三令五申强调房地产调控不动摇的背景下，想要走出困境、回笼资金，房地产企业似乎只有“降价促销”一条路可走。
随着大型房地产上市公司年报的陆续出炉，房地产企业资金面紧张的现实再次被凸显。高额的负债率、庞大的库存、严重分化的业绩水平，再加上宏观经济面的整体回调使得房地产企业面临着资金和销售压力。
虽然一季度信贷政策出现了明显的宽松趋势，但在中央三令五申强调房地产调控不动摇的背景下，想要走出困境、回笼资金，房地产企业似乎只有“降价促销”一条路可走。
库存巨大 房企经营仍处困境
根据近期陆续公布的上市房企2011年年报，虽然大型标杆房企依旧在调控最严厉的一年当中取得了较高的营业收入，但业绩分化的趋势已十分明显。部分房企的销售业绩环比出现了大幅度的下滑，与此同时，越来越大的库存压力也成为房企未来发展的巨大隐患。
来自中原地产研究中心的数据显示，截至3月底，已公布年报的48家A股上市房企2011年实现营业收入合计2233．95亿元，同比增长26．4%；营业成本1286．34亿元，同比增长22．2%；A股房企的整体营业利润率有所提升。
不过与此同时，各房企的存货消化周期也在大幅延长。统计数据显示，48家A股上市房企2011年末的存货合计高达5906．74亿元，同比增长45．8%，以去年的开发和销售进度计算，48家房企目前存货的消化周期达4．6年。而在2010年末，这些房企整体存货的消化周期为3．84年。这意味着，2011年末A股房企的存货周转天数同比足足延长了9个多月。
“虽然在3月份部分城市成交量开始复苏，但是相比2011年依然处于平均水平，继续回暖的可能性不大。”中原地产研究部总监张大伟表示，在楼市火爆时期积累下的存量目前依旧是压在大部分房企心头的一块巨石。
融资负债 资金压力不减反增
巨大的库存压力意味着资金回笼速度的减慢，这对极度依靠资金快速运转的房地产行业而言无疑是巨大的枷锁。一季度以来，包括中国海外、碧桂园、招商地产、雅居乐、合景泰富、华远地产等多家上市公司宣布了自己在A股和H股的融资计划。
与此同时，从今年信托发行情况来看，头两个月房地产信托出现井喷。根据用益信托数据显示，目前在售的集合类房地产信托产品仍有98款。1至2年期的信托产品中，投向房地产领域的信托产品预期仍然。分析人士认为，这表明不少房企短期资金非常匮乏。
链家地产市场研究部的冯联联认为，一季度多家大型房企密集融资，体现出房企在2012年对于资金的需求仍然有较大的规模。同时，也表明2011年房企资金回笼的情况与预期有一定差距，并且在今年继续调控的大形势下，房企也不免对今年的资金回笼形势产生担忧。
然而，在房企纷纷启动新的融资计划，到处“找钱”的同时，越来越高的负债率也成为房企资金链面临的新压力。逐渐到期的房地产信托、银行信贷，都成为房企必须面对和解决的资金难题。
根据链家地产市场研究部统计，2011年万科、招商、首开、世茂四家标杆房企的总负债，较上年同比上涨41．8%、43．2%、53．5%和27．4%。已经背负了较高负债的房企，再进行大规模的融资，未来偿债负担加重的风险无疑会进一步增加。
促销升级 以价换量渐成趋势
事实上，由库存引发的回款压力只不过是影响房企资金状况的因素之一。除此之外，宏观经济增速的回落、信贷的收紧、房企资金来源结构的不断变化、房地产投资的持续回落都影响着或反映出房企“钱紧”的状况。
根据2012年1到2月份的房地产开发和销售数据，房地产开发企业本年资金来源14151亿元，同比增长16．2%，增速比2011年全年提高2．1个百分点。在房地产开发企业本年资金来源中，自筹资金5995亿元，同比增长43．3%，在本年资金来源中占42．3%，比2011年全年提高1．4个百分点。
业内人士预计，2012年一季度，自筹资金将继续保持较高增速，在房地产开发企业本年资金来源中的比重将进一步提高。
“综合多项指标走势，预计2012年一季度房地产开发企业资金状况可能接近或者低于2008年全年水平。在外部融资环境难以显著改善的情况下，房地产企业通过降价促销回笼资金，依然是缓解资金压力的主要路径。”业内人士说。
市场的现实也在印证着分析人士的预测。一季度开始，多家大型房企纷纷加大了降价促销的力度。从1月起，保利地产对其40个城市中的近100个项目进行了大规模的降价促销；2月中旬开始，恒大地产在广东省内的8个项目推出了“10亿元大优惠”活动；招商地产对其14个城市中的22个项目也推出了不同程度的打折优惠活动。除此之外，万科、富丽、华润等大型房企也在一季度推出了自己的优惠促销计划。
张大伟表示，标杆房企促销的升级无疑具有极强的示范意义，要想尽快摆脱巨大的资金压力，以价换量已经是不可避免的趋势。
（来源：中国商报）
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日前，万科、富力、恒大等多家大型上市房企相继公布了4月销售业绩，一线房企业绩分化明显：万科、富力、花样年、首创置业等环比下滑，万科4月环比下滑35.4%，同比下滑5.8%，而恒大、保利、金地等房企销售额有所反弹，其中恒大地产各项指标位居首位。与此同时，根据市场机构的统计，4月份主要城市商品房存量在连续3个月回落后再次反弹，楼市走向难言回暖，而未来趋势的变量在于政策。
根据链家地产市场研究部统计，万科、富力、融创、佳兆业、恒盛、花样年、首创7家大型上市房企4月销售业绩合计167.05亿元，环比下降18%，同比去年上涨11.3%。7家大型房企中除恒盛、融创两家环比上涨外，其余都出现下滑，其中万科环比下滑35.4%，同比下滑5.8%。7家房企4月累计销售额均未达到年度目标的1/3。
某研究机构选取北上广深4个一线城市以及青岛、南京、杭州等6个二线城市进行的调研显示，从供应量看，4月份10大典型城市商品住宅供应量共计529万平方米，与去年同期相比下降7%，与上月相比上涨18%。业内人士表示，从历史上看，目前的供应量对于销售旺季而言仍处于偏低水平。其中大型房企今年入市项目明显减少，比去年同期下降25.8%，新开项目签约率也不理想。万科1~4月在北京无新项目入市。
从成交量来看，4月份，10大典型城市商品住宅成交量共计461万平方米，与去年同期相比上涨25.7%，与上月相比下降7%。
从库存量来看，截至2012年4月底，10个典型城市新建商品住宅库存总量为5598万平方米，与去年同期相比增长30.86%，与3月相比增长1.23%。4月份，由于大多数城市成交量环比3月份下滑，同时供应量增加，库存量连续下降3个月后再度小幅增长，但并未再创新高。
对于市场的未来走势，链家地产市场研究部研究员陈雪认为，从年内环境看，2012年房企仍然面临着较大压力，去年因滞销形成的高库存、待开发土地建设资金需求以及较高的负债压力。
从目前上市房企公布的季报和公告来看，针对当前的市场状况，各大房企也在积极调整战略布局。
一方面，大部分房企都做了产品结构调整，适应以刚需为主导的市场需求，提高适合刚需的中低端比重，适当降低新项目价格。另一方面，则是加大向二、三线城市的布局。以地产龙头万科为例，今年前4个月，万科在北京都没有新项目入市，4月新开的5个项目都分布于青岛、唐山、南充和贵阳等二、三线城市。与一线城市相比，二、三线城市的消费者更倾向于购买性质的大型品牌开发商的项目，即便是在整体价格下行的情况下，大型品牌开发商的让价力度也可以依靠其品牌及质量优势，略微减小降价幅度，保持与签约率的良好平衡。
业内人士告诉记者：“总体来看，今年春节过后，主要城市住宅成交量趋于活跃，但4月份多数城市成交放缓，说明市场的反弹力度有限，而且在房地产调控难以有效松动的政策背景下，未来几个月成交情况存在较大的不确定性，而未来趋势的变量在于政策。”
（来源：财经日报）
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