[摘要] 2012年4月21日下午2点，由淮安房天下策划主办的“解惑购房者——听业内人士讲述最真实的淮安房地产市场”楼市沙龙活动在淮安国际会展中心盛大举行。来自淮安房地产行业的销售经理、营销总监、资深策划等8位业界人士，就当前淮安真实的房地产市场进行阐述，并对接下来的淮安楼市走向进行热烈讨论。
新年之后，淮安房地产市场行情逐渐好转，特别是进入三月之后，淮安楼市在成交数据上较之前有了明显的起色。但相比一二线城市“金三银四”的迅速回温，淮安楼市的成交回升显得相当缓慢。为什么会出现这样的状况？二季度及下半年淮安楼市会走向何方？淮安房价是上涨、持稳还是会下跌？购房者应该继续观望还是准备出手？
2012年4月21日下午2点，由淮安房天下策划主办的“解惑购房者——听业内人士讲述最真实的淮安房地产市场”楼市沙龙活动在淮安国际会展中心盛大举行。来自淮安房地产行业的营销总监、销售经理、资深策划等八位业界人士，就当前淮安真实的房地产市场进行阐述，并对接下来的淮安楼市走向进行热烈讨论。
讨论会上，嘉宾们普遍表示，金三银四淮安房地产市场回温缓慢，主要是由于淮安的城市特点决定的，淮安是发展中的三线城市，人口基数小，外来人口少，投资需求很少，潜在购房者多为自住客，因而在一定时期内市场需求总量是有限的，加上房地产商品的低更换率，造成淮安楼市春天姗姗来迟的局面。
多位嘉宾透露，淮安目前的房价并没有多少泡沫，降价空间不大。在他们看来，目前淮安的房地产市场还是比较平稳正常的。
时至下午4点半，淮安房天下大话地产活动宣布完美落幕。
东城江南 王荣海：淮安的房地产非常健康
淮安房地产市场非常健康，没有很多业内或者媒体所说的“泡沫”。像去年下半年，土地成交，大概楼面价格900元一平方，在去年年底和今年年初的时候，达到1100元每平米。就像面粉和面包的关系，面粉价格涨了，那么面包的价格就不会出现任何跌幅。所以淮安楼市价格还是非常健康的，就像上个月的数据，4000多一平方，在市区来讲的话，只是开发商的成本价。老百姓当然希望越便宜越好，但是市场有它自己的规律，目前淮安遍地都是工地，有些开发商或楼盘短期内或在某一个时间段可能有一个促销，但是这一时段一过，它的价格就回升了。
楼市有旺季，行内称金九银十和金三银四，大城市回暖，因为它们去年或前年价格在比较高的位置，在去年年底的时候因为宏观调控的原因，导致了一部分楼盘往下调了一点；今年过完年，客户在去年观望了一年以后，有一个刚性地释放。这个是很正常的。但是淮安为什么回暖得这么晚，淮安是一个三线城市；第二是因为淮安的人口总量，2010年统计是500万左右，人口基数并不大；第三，淮安也是一个在高速发展的城市，很多老百姓拆迁的时候已经住上了新房，而换房子频率不可能太频繁。任何一个城市的发展都会存在这样一个问题。【东城江南王荣海：行业老兵看淮安楼市】
新区房产 陈诚：淮安房地产发展趋于平稳
淮安作为发展中的三线城市，本地消费者对市场的感知、反应还是需要一定的周期。一线城市目前有着很稳的成交量，而淮安市场还没有反应过来，在四月下旬、五月成交量会有比较明显的回升。淮安的发展潜力还是比较大的，淮安的房地产市场发展也趋于平稳。【淮安成交回升需要时间 新区房产成交不错】
万达广场 梁欢：近期出手的多是自住客户
随着国家政策的调整，近来大家可以明显感受到投资型买房需求的减少，现在准备买房的大多是是一些自住客户。这些自住客户需求的总量是在一定时期内是一定的，买房子不像买衣服，刚买了套房子过两年再买一套，对大多数家庭来说是不可能的实现的。
淮安是发展中的城市，正逐渐成为苏北重镇，外地人到淮安来的也越来越多。比如万达在淮安就提供了近5万个就业岗位，这些人很多是外地的人才。随着人口的增加，商业逐渐繁荣，淮安的经济水平也越来越高，中国人的传统思想里非常看重房子，过去的地主有钱了就会买地盖房，现在有钱了会买房子，而不会首先想到买黄金或投资银行理财。【万达给淮安带来了生机】
水韵天成 袁满春：低价跑量可能成为市场趋势
很多开发商推出了一口价、特价房房源，可能未来一段时间低价跑量是淮安市场的一个趋势；现在促销手段五花八门，这样可能造成客户对开发商的产品服务提出了更高的要求，未来楼市相对更加标准更加专业的一个时代。【淮安楼市低价跑量或成趋势】
建华玖珑湾 路金春：目前的成交数据是淮安楼市回归正常的表现
现在淮安每个月的成交大概是3000套左右，在09年之前，淮安每个月的成交量也就在3000套左右，目前月成交3000套这个数据可以说是淮安真实购买力的表现。前几年像09、10年甚至11年，都是过度消费，不是回暖，现在的成交是淮安楼市回归到正常的数据。
之前淮安楼市成交数据中的水分就不是很大，但因为09年、10年市场大势的影响，出来了一些投资和投机的水分，经过这一年水分被挤压掉了，现在的楼市是比较健康的，所以这个成交量对淮安楼市来说其实是一个好现象。在政策没有大的改变的情况下，可能淮安未来的成交量还是这样，不会有大的起伏，这是淮安真正购买力的体现。【目前的成交量是淮安真正购买力的体现】
城开御园 顾冬明：性的回暖潮对淮安楼市影响不大
现在楼市成交的回升，其实与去年开始发生的全球性金融危机一样，其影响力是一步步扩大的。淮安市三四线城市，楼市回暖蔓延到淮安需要一定时间，另外，这一次市场回暖，主要是刚需爆发，一旦释放完市场也就回到平常一样了。淮安市一个人口输出型城市，刚需实际上占的比重远小于一二线城市，因此这波回暖潮对于淮安的影响是有限的。【回暖潮对淮安楼市影响有限】
新维置业 王宇：今年销售量会有提升
淮安的外来人口比较少。可能今年淮安市政府会有几个大的动作，中国声谷移动呼叫中心落户大学城，会提供六万人的工作岗位；富士康那边，大概会给淮安带来五万人的工作机会。这会带动整体销售量的提升，下半年表现得会更明显，可能目前从整体数据来看还不容易发现，但其实已经慢慢在增加了。
现在淮安市场上投资类的客户已经很少了，基本上都是自住的刚需。如果是小家庭，购房时可以考虑两房或小三房，经过五到十年的积累之后，根据经济条件，再进行二次置换。购房时应该对生活的便利性和未来的发展空间进行双重考虑，就业、生活、空间，这三者应该是购房者要关心的最主要的因素。【房博会让房地产竞争更激烈】
金辉 邹伟：刚需购房者近期可以出手
关于淮安目前成交为什么回升得比较缓慢，主要因为淮安是三线的小城市，人口基数有限，在投资型需求减少的情况下，现在市场上主要是一些刚需自住的客户，他们的购房需求总量是有限的，因此淮安的成交不会出现暴涨的状况。
作为业内人士，给购房者提供置业建议，这还是要看他们的个人需求，个人感觉目前淮安市场的房价已经比较到位了，如果是买房子自己住的刚需，年内不妨出手。【刚需购房者年内可出手】
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