[摘要] 过去一周，针对楼市回暖的讨论已经愈发深入，无论是8.5折房贷利率还是楼市成交数据的一片向好，都显示这个市场在1月、2月难于忍受的寒冰之中开始复苏。
中国房地产市场和调控都处于一个非常微妙的时刻。
过去一周，针对楼市回暖的讨论已经愈发深入，无论是8.5折房贷利率还是楼市成交数据的一片向好，都显示这个市场在1月、2月难于忍受的寒冰之中开始复苏。
最为明显的是，北京豪宅市场回暖已经成为不争的事实，相关数据显示，北京76个在售的价格超过4万元/平方米的公寓豪宅项目在3月共售出了465套，销售面积7.5万平方米，环比销售套数增长263%、销售面积上涨264.9%；同比销售套数、面积分别上涨了86.7%和97.4%。
虽然杭州 房地产公司破产引发了一轮强烈的关注和讨论，但似乎并未对这个市场带来多少的影响，整个行业依然在既定的轨迹之中运行。而品牌上市房企逐渐公布的3月业绩，也都取得了2012年以来真正意义上拿得出手的销售表现。
万科3月销售重返百亿之上；保利在时隔将近一年之后再次逼近百亿；即使一直百般腾挪的，全力卖楼的绿城也终于可以喘口气了……此外还有恒大、中海、龙湖、富力、碧桂园、世房等标杆房企，在3月都取得了令人满意的销售数字。
虽然对于3月楼市回暖的原因，各方意见众说纷纭，有的认为是政策松动，有的认为是刚性需求，有的认为是地产大势，但央行4月12日公布的《2012年一季度金融统计数据报告》揭开了谜底。
央行报告显示，3月份新增人民币贷款1.01万亿元，同比多增3320亿元。此数据大幅超出市场预期，创出14个月新高；而季度新增贷款规模则达到2.46万亿元，略超去年同期。
在此之前，市场普遍预计3月新增信贷规模在7000亿左右，最为乐观的也只是在9000亿，但几乎没有多少人预料到，新增信贷会再次重返万亿之上。
信贷重新开闸最为明显的影响，表现在股市和楼市方面。最起码我们已经看到了3月楼市“小阳春”，以及2011年年底时还需要上浮的首套房贷利率，现在却可以打8.5折。
但一个更让行业中人小心翼翼、心痒难搔的问题则是，楼市回暖能否持续？信贷投放闸门会不会关闭？4月怎么样？5月怎么样？今年又会怎么样？
著名经济学家、国务院发展研究中心金融所副所长巴曙松在杭州给出了一个答案。
4月12日，巴曙松出席“2012城市观点论坛杭州行”并在论坛上表示，3月份楼市回暖，从金融的角度来看，跟3月份的信贷投放有关；无论是利率的下浮还是规模的增长，都是3月楼市回暖很重要的原因。
但巴曙松认为，类似于3月份信贷投放对楼市的作用难于持续。他预测，接下来的1-2个季度是房地产投资走低，探到一个谷底的趋势。
除此之外，房地产调控并未有放松的迹象，甚至房产税的阴影更加浓重，而依靠开发商打折促销的购买力缺乏可持续性。
还值得期待的是二季度信贷规模会有所增加，但是受房地产调控和企业融资需求等影响，新增贷款规模并不会扩张得很猛烈。而且可以肯定的是，信贷增长受益方很难包括开发贷，当前银行信贷政策已经越来越向产业政策贴近，开发贷依然是各家银行的严控业务。
有消息显示，建行已发布通知，向分行下令“不得对小企业发放房地产开发贷款”；五大行日前也分别表示，今年开发贷仍是布控重点。
也有分析认为，二季度政策放松非常必要，如果是出于“保增长”的目的，下调存款准备金率比放宽信贷投放更有效，所以如果货币政策松动，更倾向于存款准备金率会再度下调。“最快本周，更有可能在五一前夕，央行会出人意料地宣布降息或降低存款准备金率。”
而房地产行业和企业在接下来逐渐明晰的宏观经济和金融环境中，应如何自处？
（来源：观点地产）
“卖得好是假象，背后都是心急以价换量”
3月小阳春，因降价带来的成交暖潮，并没有缓解开发商那根紧绷的弦。
国家统计局4月13日公布的数据显示，1-3月份，房地产开发景气指数（国房景气指数）为96.92，环比回落0.97百分点，同比回落6.06个百分点，这已是国房景气指数连续10个月下滑。
“政策预期没有改变，房企大多还是选择少拿地甚至不拿地、回笼资金、减缓进度。”宝华集团副总裁杨健表示，今年大势已定，数据都不会太好。
“央企在快速出货”
国家统计局的数据一片黯淡。
房地产投资增速继续回落。数据显示，1-3月份，房地产开发投资10927亿元，同比增长23.5%，增速比1-2月份回落4.3个百分点。其中，住宅投资7443亿元，增长19.0%，增速回落4.2个百分点。
开发投资的增速下滑源于开发商谨慎拿地的策略。1-3月份，房地产开发企业土地购置面积7859万平方米，同比下降3.9%，降幅比1-2月份扩大3.4个百分点；土地成交价款1555亿元，增长2.5%，增速回落3.3个百分点。
但在越来越多的房企以价换量的带动下，3月份的销售情况有所回暖。1-3月份，商品房销售面积15239万平方米，同比下降13.6%，降幅比1-2月份缩小0.4个百分点；其中，住宅销售面积下降15.5%，降幅较1-2月缩小0.5个百分点。
业内人士认为，成交量同比下降是正常的，因为去年1月底出限购令，所以去年1月的成交量很大，比如济南去年1月份就成交108万平方米，而在往年这一数值从未超过50万平方米。
但反观房企的一季度报，并未如此。保利地产今年一季度实现签约面积143.89万平方米，同比增长8.98%；实现签约金额148.66亿元，同比增长6.07%。
数据的矛盾，如何理解？“卖得好是假象，背后都是心急以价换量。”杨健称，“现在都是打折换来的成交量，调控自2010年开始，所以同比或者比前两月，是有所回暖的，但这并不能说明什么。这只是个别特殊楼盘表现非常，并不能改变整体的形势预期。央企都在快速出货，这恰恰说明对形势的判断并不乐观。”
远洋地产一位人士也称，回暖源于降价，只有降价才有成交量。
开发商对形势的判断，似乎中肯。国务院总理温家宝4月13日主持召开国务院常务会议，巩固房地产市场调控成果。坚持房地产调控政策不动摇，决不让调控出现反复。采取有效措施增加普通商品房供给。推进保障性安居工程建设，完善公租房、廉租房的配套设施。
前4月新开工面积
将现同比负增长
沪上一位开发商如是感叹，“现在有些开发商就是帮银行打工。没得赚，但是总比死了好。”另一开发商坦言，有很多项目为了回笼资金都在亏本卖。能走到哪一步，就到哪一步。
经过去年三季度一轮降价潮，中低端楼盘的价格已经普降。促销力度还有多大的空间？杨健判断，“4月会有更多促销出现，成交量持平。现在开发商对利润的预期都在缩水，出货是最关键的。”
业内人士认为，房地产依然持续下跌趋势，不过从终端的销售来看，销售面积和销售额的下滑幅度都有所减缓，这将会在未来几个月逐步传导到土地购置、开工量和投资额上，预期要到三季度房地产总体回落局面才会见底。
开发商谨慎的策略，将会影响供求关系的格局。1-3月，房地产开发企业房屋新开工面积3.9亿平方米，同比增长0.3%，增幅较1-2月份回落4.8个百分点，增幅连续7个月收窄。业内报告预期，今年上半年新开工面积增幅将继续下滑，1-4月份预计出现2010年以来首次同比负增长，这将会影响明后两年的商品房供应。
资金链越来越紧
可见的是，房企的资金链越来越紧张。
1-3月份，房地产开发企业本年资金来源20847亿元，同比增长8.2%，增速比1-2月份回落8.0个百分点。其中，国内贷款4319亿元，增长12.6%；利用外资112亿元，下降22.4%；自筹资金8910亿元，增长25.0%；其他资金7506亿元，下降8.0%。在其他资金中，定金及预收款4380亿元，下降9.2%；个人按揭贷款1963亿元，下降5.5%。
昨日受访的多位开发商表示，银行对开发贷卡得很紧，很难贷到钱。一位中型开发商直言，“审核很严格，我们现在都没有能够贷到款的项目，银行对项目的要求很高。”
业内人士认为，资金成本的上升和销售价格的下跌，将会让行业利润大幅下滑，大量运营能力不够强的开发商将逐步被挤出这个行业，预期行业洗牌将加速。
与此同时，加快出货速度的央企日子则要好一些。“一个月就卖几套。我不抱什么希望的。但我们去年还掉了所有的开发贷，现在是零贷款。”一位国有背景的开发商表示，集团还有大量的产业园区，对销售指标要求不严，不考虑降价。
此外，另一位国企开发商刚刚拿到近20亿元的新增贷款，准备加快西南地区上百万平方米的体量开发进度。昨日开会准备通过一项拿地计划的央企开发商则表示，今年在有100亿元的拿地预算，具体每个地区不定，根据项目情况来定。
（来源：中国资本证券网-证券日报）
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