[摘要] 在国内通胀、房市限购等经济形势及政策影响下，不少人把资金转向海外投资，国内外均把目光放在中国投资者身上，除提供项目外，公募基金已开始借道QDII投资境外成熟市场的REITs（译为“房地产投资信托基金或不动产投资信托基金”）。
“随着经济的发展，投资一定是双向的。”近日，在全球不动产资本俱乐部举行的私人聚会上，一家从事地产基金服务的律师事务所负责人介绍，“一直以来都是外国资本大量投资中国房地产，而目前，越来越多的中国投资者也开始投资海外房地产，并且管理投资的方式，正在从亲自去管，转变为借助投资平台或专业人士管理。”
在国内通胀、房市限购等经济形势及政策影响下，不少人把资金转向海外投资，国内外均把目光放在中国投资者身上，除提供项目外，公募基金已开始借道QDII投资境外成熟市场的REITs（译为“房地产投资信托基金或不动产投资信托基金”）。
2010年是中国房地产调控最为严厉的一年。为遏制高房价，限制打击热钱流入，稳定国内市场，政府密集出台了多重房地产调控政策，“加息”、“限购令”、“限贷令”等纷纷出炉。
2011年，新一轮房地产调控再一次“重拳”出击。各地楼市热度急剧减退，房地产市场交易明显紧缩。
在地产新政的重重“夹击”下，这两类资金不再可能顺利进入房地产市场。在严重通胀的大背景下，这类资金将被迫选择其他的投资渠道，以便手中资产保值增值。因此，大量准备投资房地产市场的资金可能选择新的投资渠道。
但是，与中国房地产市场的火热相比，欧美等国家房地产市场仍处于低迷之中。
今年2月，美国自有房屋的中间价格降至15.61万美元（约102.36万人民币），这是自2002年以来的水平。与2007年的房价高点相比，美国房价平均跌幅约达50%，一些豪宅跌幅更是超过80%。因此，给新的房地产投资者提供了一个很好的介入时机。
今年4月，北京春季房展特别开辟了展中展：北京春季海外地产投资置业博览会，吸引了来自美国、澳大利亚、加拿大、英国、新加坡、日本、马耳他、马来西亚、开曼群岛、泰国、西班牙、瑞典、塞浦路斯、韩国等20多个国家和地区的80余个项目。
据组委会总监郑向东介绍，目前，中国人通过房产代理中介购买海外房产成为主要途径。相当一部分人把在海外购房当作单纯的投资行为，因此很少到当地实地考察就出手购买。
另外，还有一部分在国外的留学生买房的初衷也是为了投资。留学生在国外读书一般都在5年以上，不少经济条件比较好的家庭便选择在学校附近购买房屋自住。孩子回国后，再将房子交由代理公司租出去，继续收取租金。
投资海外房产获现金流
据了解，目前，澳大利亚是中国人投资海外房产最热的国家之一。
一般来说，月收入在3万~5万人民币的中国人都有能力在澳大利亚购置房产。澳大利亚悉尼、墨尔本地段好的房子为人民币5万~6万元/平方米，普通地段只需2万元/平方米。中国人只需提供收入证明，就可以贷款在澳大利亚买到一套具有产权的房子。
当地购房投资人认为：在澳大利亚投资房产能够获得现金流。同样是300万人民币的房子，在澳大利亚可以租到人民币12000元/月，而在上海仅可以租到6000元/月。因此在澳大利亚将房屋出租比较划算。
据估计，国内大城市目前房屋空置率在20%左右，而统计数据显示澳大利亚的空置率仅为1%。
但是，对普通投资者来说，投资国外房地产还是面临着不少的障碍。首先，小额投资的管理成本很高。如对所投资物业需要有清楚的了解，就需要去实地调查；如果将房屋出租，也需要相当的管理成本。其次，各国房地产相关的法律法规可能差距很大，而且这些法律法规都很专业，需要相当的专业知识才能切实了解清楚。因此，普通投资者要想投资海外房地产应该借助具有较高诚信的中介机构来实施。
特别提醒投资者注意的是，海外购房置业不能只看目前便宜的房价。比如在美国购房的后期持有成本比较高，税费每年征收一次，高达3%至6%。在美国养一幢房子，不但要支付物业管理费，每年还要交纳房地产税。比如美国二居室公寓每月管理费用约在500美元到1000美元；而一套20万美元的房子每月仅房产税就需要缴纳200美元。此外，美国劳动力成本高，房屋维修和清洁也是一笔较大的开支。显然，名目繁多的税收可能导致投资成本及交易成本提高，降低了。
基金项目抢滩海外投资
今年6月，亚金科特资本宣布发行澳大利亚首只人民币可转换债券基金，将目标锁定在一些在国内房地产市场生存艰难，将目光投向海外房地产市场以减少国内投资的风险的小开发商。
8月9日，证监会同时批准了鹏华美国房地产证券投资基金和诺安不动产基金等两只以海外REITs为投资标的基金，而嘉实基金也于不久之前申报了类似的产品。
据了解，投资海外REITs不等同于在海外“炒房”，海外REITs主要从事商业地产后期的运营,很多是开发商通过物业转型而来，大多从事的是不动产经营、管理业务，较少从事房地产开发，涵盖了住宅地产和商业地产的各个领域，包括写字楼、工业厂房、购物中心和百货商场、住宅和酒店式公寓、酒店及度假中心、仓储、养老院、健康医疗设施等，基本上都属于商业地产；重要的一点是，REITs在税收上享有上市公司没有的优势，不用支付企业所得税和资本利得税。此类理财产品属于类固定产品，年均率在10~15%。主要功能为抗通胀，并不如投资房地产般大涨大跌。一般而言，REITs的风险与报酬约居于股票与公债之间。
值得注意的是，海外投资REITs率并不稳定。一份报告显示，中国香港去年投资64.5%，澳大利亚过去三年的总投资为－25%。从长期投资看，全球各地REITs的年化主要集中在8%左右，法国的年化投资为0.2%，为统计市场中，而澳大利亚的年化，为9.7%，中国香港REITs的为8.1%。
此外,这类QDII的较大风险可能来自于汇率。业内人士担忧，如果人民币对美元每年有5%的幅度，意味着将蚕食掉一部分REITs。
一家基金管理公司的负责人认为，目前人民币基金投资海外地产项目尚不成熟。“投资海外房地产的人民币基金，目前还没有成型的市场，投资者主要是有特别投资取向的个人，投资的原因包括为子女读书、移民、对特定物业的喜欢或认为人民币被高估而某种外币被低估等，这些投资通常非常长期，甚至持续一生，与一般意义上的投资房地产不一样。
个人海外直投
开创投资新“蓝海”
今年1月7日，温州市对外经济贸易局在其官方网站高调公布《温州市个人境外直接投资试点方案》，这标志着温州成为国内个允许个人境外直接投资的城市。此举一出吸引了海内外投资者目光。但是，半个月后，这个方案被内部叫停。
仅过去4个多月，上海代替温州再次挑动个人境外直接投资试点的话题。5月21日，上海金融服务办公室副主任徐权在公开场合透露，个人境外直投方案已在去年以上海市政府名义上报国务院，目前仍在征求意见汇总阶段。
个人境外直接投资试点是中国资本项目放开最重要的一步。
在试点出台前，温州资本要到境外投资，只能以注册公司的方式进行投资。“如果要到境外投资，先在温州注册一个公司，这个公司是一个壳，通过这个公司把资本打到海外，时间长，程序复杂，而海外很多商机稍纵即逝，因此，很多温州商人宁愿走地下钱庄，把资本转到海外。”
其实，多位在海外有投资的温州商人均表示对此试点方案毫无兴趣，不会去申请。一位陈姓商人长年往返于温州与加拿大之间，并在海外有多处房产，他表示，资金最快捷的方式还是走地下钱庄。
这些钱庄一般都开在海外或者香港，在内地依靠投资公司和担保公司联系业务，这些公司早已网络化。相比正常的银行汇钱，地下钱庄手续简单、快捷，资金周转速度更快。地下钱庄的兑外汇与正常汇率有些价差，这就是地下钱庄的利润，“大概是千分之三左右的价差，外加上汇费。”这样的地下钱庄汇钱渠道，在温州已经相当普遍，与温州资本外流对应的就是境外热钱的流入。
国家外汇管理局温州市中心支局的相关人士表示，温州资本经过地下渠道流到海外已经是不争的事实，此次试点就是想把个人境外直接投资合法化，从地下变成阳光，也可以阻击海外热钱的流入。
如果个人境外直投开放，实际是资本流动的放开。从简化居民购汇手续、放宽居民购汇额度到放开个人境外直投，是一大进步。
中国的资本项目管制主要是三个方面：一是境外对中国的投资（FDI）；二是中国的资本项目开放，如现在正在讨论的国际板；还有一个是个人的借款，相当于短期的债务管理。除此三个外，其他的资本项目已大部分放开。
国泰君安总经济师李迅雷认为，个人境外直接投资可减轻中国对外资产和负债结构失衡的现状。“渠道比"池子"更有作用。”他解释说，提高存款准备金率就是建“池子”，但如果“池子”的资金越来越多，也是问题。3万亿外汇储备就要相应增加23万亿的人民币储备，这在国内就形成了通货膨胀。“不如开渠放水，释放出去”。
温州对外贸易经济合作局局长苏向青说，目前企业海外投资的审核程序速度较慢，申请国外的一个项目，最短也要3~4个月，最长则是半年时间。与此同时，项目还面临着海外投资者的竞争，如果资金到位时间要求是1~2个月，这样的项目基本上都会被抢走。而如果个人直接投资开放，温州的中小企业就能更快捷地出去投资。
据了解，温州市政府已为个人境外直接投资开通后温州民企走出海外筹划好了蓝图：将分批分期让温州企业利用后金融危机时代的机遇，“走出去”扩大营销网络，并购品牌，提高技术，实现产业升级。
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